Widerruf Maklervertrag: Der Widerrufsjoker greift nicht nur bei Autokrediten, Immobiliendarlehen oder Lebensversicherungen, sondern auch bei der Provision aus Maklervertrag. Unter bestimmten Bedingungen können Maklerverträge immer noch widerrufen werden und die Maklerprovision zurück verlangt werden.
Für viele Immobilienkäufer sind sie ein richtiges Ärgernis: die hohen Maklerprovisionen. Wer eine Provision für einen Immobilienmakler bezahlt hat, kann dieses Geld in vielen Fällen zurückfordern. Das zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: I ZR 134/18). Der BGH bestätigte damit seine frühere Rechtsprechung (Az.: I ZR 30/15). Voraussetzung ist, dass der Makler den Kunden nicht korrekt über sein Widerrufsrecht informiert hat und dass es vor der Beauftragung keinen persönlichen Kontakt gab.
Voraussetzungen für den Widerruf beim Maklervertrag: Fernabsatzgeschäft
Der Käufer muss Verbraucher sein. Gem. § 312 g BGB iVm § 355 BGB steht einem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu, wenn er im Wege des Fernabsatzes oder außerhalb von geschlossenen Geschäftsräumen einen Maklervertrag mit einem Makler als Unternehmer abgeschlossen hat.
Der Maklervertrag muss – wie üblich bei Internetplattformen wie immoscout, u.a. – per Email, Telefon oder Fax zustandengekommen sein. Für das Vorliegen eines Fernabsatzvertrages gemäß § 312 b I BGB ist es wichtig, dass bei Vertragsschluss kein persönlicher Kontakt mit dem Makler erfolgt ist, sondern lediglich Kommunikation bezüglich des Besichtigungstermins (konkludenter Vertragsschluss) über E-Mail oder telefonisch. (BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 – I ZR 30/15 -). In der Regel verlangt der Makler dann eine Beauftragung, bevor er ein ausführliches Exposé schickt. In solchen Fällen ist das Kriterium des Fernabsatzes erfüllt, auch wenn sich Makler und Kunde später persönlich zur Besichtigung treffen.
Ist die Widerrufsbelehrung aber fehlerhaft, so beginnt Sie nicht zu laufen, so dass ein Widerruf der Provisionsvereinbarung u.U. noch nach notariellem Kaufvertragsschluss und Besichtigung mit dem Makler erfolgen kann.
Widerruf: Frist und Folgen
Die Widerrufsfrist beträgt bei Fernabsatzverträgen und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Verträge gem. § 355 Abs. 2 BGB grundsätzlich 14 Tage und beginnt mit dem Vertragsschluss. Ist die Belehrung jedoch unterblieben oder fehlerhaft, beträgt die Widerrufsfrist gem. § 356 Abs. 3 BGB ein Jahr und 14 Tage. Zu beachten ist zudem, dass das Widerrufsrecht unter näher geregelten Voraussetzungen erlöschen kann, wenn der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat (näheres ist in § 356 Abs. 4 BGB geregelt).
Durch Widerruf Provision zurück
Folge des erfolgreichen Widerrufs durch den Verbraucher ist die Rückzahlung der Provision. Je nach Bundesland beträgt die Provision 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises.
Urteile zum Widerrufsjoker bei Maklerverträgen
Gemäß dem OLG Naumburg (Urteil vom 01.06.2018 – 7 U 13/18) entspricht die in der Bestätigungsemail von Immobilienscout24 enthaltene Widerrufsbelehrung zum Maklervertrag nicht den Anforderungen des Art. 246a § 4 Abs. 1 EGBGB. Soweit keine weitere Widerrufsbelehrung erfolgt, ist der Maklervertrag deshalb 12 Monate und 14 Tage ab Vertragsschluss widerrufbar.
Auch der BGH bejaht den Widerrufsjoker bei Maklerverträgen:
- (Urt. v. 12.01.2017, Az.: I ZR 198/15) – Laut ihm muss für die Erklärung eines Widerrufs nach § 355 Abs. 1 BGB der Verbraucher nicht einmal das Wort “widerrufen” verwenden. Es genügt, wenn der Erklärende deutlich zum Ausdruck bringt, er wolle den Vertrag von Anfang an nicht gelten lassen. Auch in diesem Fall ging es um ein Objekt, das in dem Internet-Portal “Immobilienscout24” angeboten wurde. In der ein Einfamilienhaus betreffenden Anzeige war die Maklerin als Ansprechpartnerin bezeichnet. Auf der Anzeige war auch der Hinweis auf eine Provision von 5,95% vom Kaufpreis und deren Fälligkeit bei notarieller Beurkundung enthalten. Nach Kauf verlangte die Maklerin die Zahlung der Provision. Der Käufer verweigerte die Zahlung erfolgreich mit der Begründung, das Objekt sei mangelhaft, die Maklerin habe ihn unzureichend beraten.
- (Urt. v. 14.03.2019, Az: I ZR 134/18) – Der Kläger war ein Vermittler in Rostock. Er hat im 2016 einen Maklervertrag mit der Beklagte geschlossen. Die Beklage hat diesen Vertrag im 2017 widerrufen, da sie keine Widerrufsbelehrung bekommen hatte.
Der BGH hat entschieden, dass der Maklervertrag wirksam von der Beklagte widerrufen worden ist. Nach § 312g Abs. 1 BGB steht dem Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß zu.
Die Widerrufsfrist beginnt erst, wenn der Unternehmer den Verbraucher entsprechend den Anforderungen des Art 246a § 1 Abs 2 Satz 1 Nr 1 EGBGB unterrichtet hat. Danach hat der Makler den Verbraucher über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts sowie das Muster-Widerrufsformular zu informieren.
Widerrufsrecht bei neuen Maklerverträgen
Achtung: bei neueren Verträgen gibt es nicht das ewige Widerrufsrecht. Der Rücktritt aus einem fehlerhaften Maklervertrag ist nur bis zu einem Jahr und 14 Tage nach Vertragsabschluss möglich. Der Verbraucher sollte sich hier auf jeden Fall anwaltlich beraten lassen.
Wertersatz bei Widerruf für die bisher erbrachte Dienstleistung
Der Makler hat nur unter engen Voraussetzungen Anspruch auf Wertersatz und zwar bei ordnungsgemäßer Belehrung gem. Art. 246 a, § 1 Abs. 2, S. 1 Nr. 1 und 3 über die Bedingungen, Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts sowie über die Pflicht zur Zahlung eines angemessenen Betrags für den Fall des Widerrufs.
Des Weiteren muss der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit begonnen haben, wobei bei Fernabsatzverträgen erforderlich ist, dass der Verbraucher dem Makler auf einem dauerhaften Datenträger bestätigt hat, dass dieser vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Ausführung seiner Dienstleistung beginnen soll.
Sowohl bei einem Widerruf im Internethandel bei Warenkäufen wie jedoch auch bei einem Wertersatz bei einer widerrufenen Dienstleistung kann ein Wertersatz grundsätzlich nur dann geltend gemacht werden, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurde. Gibt es keine Widerrufsbelehrung, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht, verlängert sich zum einen die Widerrufsfrist auf 12 Monate und 14 Tage, zudem kann der Unternehmer keinen Wertersatz geltend machen.
Der Bundesgerichtshof (Az I ZR 30/15) hat 2016 ausdrücklich betont, dass es keinen Wertersatz für eine erbrachte Dienstleistung gibt, wenn auf die Möglichkeit des Wertersatzes und dass die sofortige Ausführung gewünscht war nicht ausdrücklich hingewiesen wurde. Bei einer fehlenden Belehrung besteht dementsprechend nicht nur ein langes Widerrufsrecht sondern darüber hinaus droht dem Unternehmer auch den Wertersatz nicht zu erhalten.
Justus Praxistipp:
Für Immobilienmakler: Stellen Sie sicher, dass Sie vor Abschluss des Vertrages den Verbraucher richtig über das Widerrufsrecht informieren. Der Vertragsschluss bei Maklerverträgen kann, wie der BGH bestätigt, bereits dadurch zustande kommen, dass das Exposé übersendet wird, also nicht erst beim Besichtigungstermin.
Makler sollten Verbauchern daher standardmäßig bei Übersendung des Exposés eine Widerrufsblehrung beifügen und vor Vergabe des Besichtigungstermins eine schriftliche Bestätigung der Belehrung einholen. Gern helfen wir Ihnen bei der Formulierung und Ausgestaltung.
Für Immobilienkäufer: Erscheint Ihnen die Provision zu hoch oder fühlen Sie sich falsch beraten? Vertritt der Makler auch oder gar überwiegend die Interessen des Verkäufers? Dann lassen Sie ihren Maklervertrag auf das Bestehen eines Widerrufrechts rechtzeitig prüfen. Denn erst mit hinreichender Belehrung beginnt die Widerrufsfrist zu laufen. Während in den obigen Fällen noch das “ewige” Widerrufsrecht galt, erlischt es nach aktuellem Recht spätestens nach 1 Jahr und 2 Wochen nach Vertragsschluss.
Wir bieten Ihnen eine kostenfreie und individuelle Erstberatung, sowie die Anfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung. In umfangreichen Fällen oder weiteren Fragestellungen eheben wir eine Pauschalgebühr iHv. 80,- €. Füllen Sie hierzu einfach unser Kontaktformular aus, schreiben uns eien Email oder sprechen Sie direkt mit einem spezialisierten Rechtsanwalt.
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Ansprechpartner:
Knud J. Steffan
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
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Telefax: 030-440 449 56
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte Sie mit der Prüfung meines Maklervertrages beauftragen und benötige einen Termin. Der Vertrag dürfte dem Fernabsatzgesetz unterfallen. Ich besitze eine Rechtsschutzversicherung bei der HUK Coburg, dies seit über 10 Jahren.
Meine Erreichbarkeit: 017634301318
Vielen Dank für ihr Vertrauen in Sachen Maklerprovision. Sie erhalten eine Email oder einen Rückruf von uns mit Terminvorschlägen. Ihr Team Justus