Reservierungsgebühr vom Makler zurück fordern

Sie haben eine Immobilie besichtigt und eine Reservierungsgebühr an den Makler gezahlt. Der Makler hat Ihnen auf Nachfrage eine Reservierungsvereinbarung per EMail zugesandt oder übergeben, Sie haben unterschrieben und die Vereinbarung zurückgesandt. Vereinbarungsgemäß haben Sie dann den vom Makler geforderten Reservierungsbetrag (oft 500-2000 €) überwiesen. Die Höhe der Reservierungsgebühr beträgt oft 10 -15 % der Provisionsanspruchs des Maklers.

Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf
Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf ist meißt unzulässig

Nach der Reservierung stellen Sie fest, dass Sie nicht richtig oder nicht vollständig beraten wurden, an der Immobilie Mängel bestehen, Sie den Kaufpreis nicht finanziert bekommen oder die Immobilie aus anderen Gründen doch nicht kaufen möchten. Der Kauf platzt also, die Reservierung wird vorzeitig aufgelöst und Sie möchten von dem Makler der Reservierungsgebühr erstattet haben.

Bekomme ich die Reservierungsgebühr zurück, wenn der Immobilienkauf platzt?

Ja, denn in den meißten Fällen ist die Vereinbarung zur Reservierung entwender formell oder materiell unwirksman, sittenwidrig oder lässt sich widerrufen. In diesen Fällen erhalten Sie ihr Geld zurück.

Für den Fall, dass der Verkäufer der Immobilie die Reservierung vorzeitig auflösen oder dei Immobilie weiter anbieten, erhalten Sie die Reservierungsgebühr ohnhin zurück. Dies ist meist sogar so in der Vereinbarung gerregelt.

Interessant werden die Fälle, in denen Sie aus verschiedenen Gründen von der Reservierung zurücktreten wollen und der Makler die Rückzahlung verweigert. Hier sollten Sie auf die Rückerstattung bestehen, dem Makler eine Frist zur Rückzahlung setzten und danach einen Rechtsanwalt beauftragen.

Landgericht Berlin erklärt Reservierungsvereinbarung der Berliner Makler Ziegert für unzulässig

Das Land­gericht Berlin hat nach einer Klage der Berliner Verbraucherzentrale gegen die Ziegert Bank- und Immobilienconsulting GmbH entschieden (Az 15 O 152/16), dass die Reservierugnsgebühr unzulässig sei.

Von der Vereinbarung profitiert nur der Makler

Die Richter erklärten die Gebühr für unzu­lässig, weil der Kunde von der Reser­vierung keinen nennens­werten Vorteil habe. Denn der Eigentümer der Immobilie könne den Kauf­vertrag trotz Reser­vierung jeder­zeit mit einem anderen Interes­senten abschließen. Die Reser­vierungs­ver­einbarung liege nur im Interesse des Maklers. Er sichere sich damit eine Vergütung, die unabhängig vom Vermitt­lungs­erfolg sei.

Allerdings hatte die Berufung Erfolg. Entgegen der Ansicht des Landgerichts geht das Kammergericht (KG) Berlin in seiner Entscheidung (Urteil vom 19. Oktober 2017 – 23 U 154/16) von keiner Preisnebenabrede aus, sondern qualifiziert die Reservierungsvereinbarung als Hauptpreisabrede, die nicht der gerichtlichen Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 3 BGB unterliegt.

Reservierungsvereinbarung als unangemessene Benachteiligung

In einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (III ZR 21/10) stellte dieser am 23.09.2010 klar, dass die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Maklers den Käufer unangemessen benachteiligen und somit gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB verstoßen könne.

Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der Verwender der AGB „missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen“. Insbesondere ist auf das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung angemessen Rücksicht zu nehmen. Der Bundesgerichtshof kam indes zu dem Ergebnis, dass die veranschlagte Gebühr des Maklers über die Wahrung seiner schutzwürdigen Interessen hinausgeht und den Kunden unangemessen benachteiligt.

Makler erbringt keine echte Gegenleistung

Schließlich wolle sich der Makler auf diese Weise lediglich eine erfolgsunabhängige Vergütung sichern, ohne dass der Kunde tatsächlich nennenswerte Vorteile aus der teilweise aufgedrängten Reservierung ziehen würde. Die „Verzichtsleistung“ des Maklers kann angesichts der hohen Gebühr keinesfalls ins Gewicht fallen. Auch eine Garantie, dass der Eigentümer des Objekts nicht auch ohne den Makler weitere Verkaufsbemühungen anstrengen würde, erhält der Kaufinteressent schließlich nicht.

Aus der unangemessenen Benachteiligung der Reservierungsvereinbarung resultiert dessen Unwirksamkeit gemäß § 307 Abs. 1 BGB.

Form der Reservierungsvereinbarung und Sittenwidrigkeit ab 10 % der Provision

Eine Vereinbarung, wonach der Maklerkunde auch für ergebnislos gebliebene Bemühungen Lohn schuldet, ist nur dann formlos gültig ist, wenn nicht die Entscheidungsfreiheit des Maklerkunden gefährdet wird. Eine Gefährdung und somit eine Beurkundungspflicht der Reservierungsvereinbarung wird in der Rechtsprechung regelmäßig bei einem Betrag von 10 bis 15% der vereinbarten Provision angenommen.

Widerruf der Reservierungsvereinbarung (Widerrufsjoker)

Eine weitere Möglichkeit, die gezahlte Reservierungsgebühr zurück zu erhalten, ist der Widerruf der Reservierungserklärung. In vielen Fällen wird die Reservierungsvertrag per Email oder Telefax versandt und unterschrieben zurückgesandt. Hier wird nach unserer Ansicht dei Reservierung immer widerrufbar sein, da es fast immer an einer ordnugnsgemäßen Widerrufsbelehrung mangelt. Sprechen Sie uns hierauf an.

Justus rät:

better call Justus! Mit derartigen Streitigkeiten um die Reservierungsgebühr hat Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Knud J. Steffan von der Kanzlei JUSTUS Rechtsanwälte viel Erfahrung. Wir raten Immobilienkäufer dazu, die Wirksamkeit Ihrer Reservierungsvereinbarung und Provisionverträge rechtlich überprüfen und die Rückzahlungsansprüche gegebenenfalls anwaltlich geltend machen zu lassen.

Wir beraten auch Immobiliemakler hinsichtlich der Formulierung und Vereinbarung einer Reservierungsgebühr und zeigen auf in welchen Fällen eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erforderlich ist.

⇒ kostenfreie Erstberatung

Für  die kostenfreie Erstberatung schreiben Sie uns einfach über das Kontaktformular und laden gleich ihren Vertrag und wesentliche Unterlagen hoch. Gern können Sie uns auch eine Email senden oder anrufen.

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