Veröffentlicht am von Justus

Notarieller KAufvertrag: Fortgeltungsklausel in AGB unwirksam

Immobilienrecht: BGH befindet Fortgeltungsklausel in AGB als unwirksam
Am 07.06.2013 (5 ZR 10/12) urteilte der Bundesgerichtshof, dass Fortgeltungsklauseln in AGB für notarielle Kaufvertragsangebote gegen § 308 Nr. 1 BGB verstoßen und deshalb unwirksam sind.

Vertragsschluss über eine Immobilie
Ein Grundstückskaufvertrag (z.B. Kaufvertrag über eine Wohnung oder über ein Haus) kommt durch Angebot und Annahme zustande. Dieser Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Grundsätzlich werden Angebot und Annahme in einem einheitlichen Notartermin abgegeben werden. In den vergangenen Jahren hat wurden Angebot und Annahme vermehrt voneinander getrennt abgegeben.

BGH, Urteil vom 11.06.2010 (V ZR 85/09)
2010 urteilte der BGH bereits, dass bei notariellen Verträgen die Annahme innerhalb von vier Wochen erklärt werden muss, ansonsten erlischt das Angebot. Eine verspätete Annahme musste erneut von der Käuferseite notariell bestätigt werden. In vielen Fällen geschah dies nicht, sodass die notarielle Schriftform nicht gewahrt wurde und der Kaufvertrag rückabgewi-ckelt werden konnte.

Fortgeltungsklauseln
Die Notare reagierten in der Praxis auf diese Entwicklung mit sog. Fortgeltungsklauseln. Über eine solche Klausel wurde im BGH Urteil vom 07.06.2013 (V ZR 10/12) entschieden. Die Klausel lautete wie folgt:
„An das Angebot hält sich der Anbietende bis zum 30.06.2005 unwiderruflich gebunden. Nach Ablauf der Frist erlischt lediglich die Bindung an das Angebot, nicht jedoch das Ange-bot selbst, das dann in stets widerruflicher Weise fortbesteht. Zur Wirksamkeit der Annahme genügt deren Erklärung zu notariellem Protokoll, ohne dass es des Zugangs der Annahmeer-klärung beim Anbietenden bedarf.“

Urteilgründe
Eine solche Fortgeltungsklausel ist unwirksam, wenn es sich um eine allgemeine Geschäfts-bedingung handelt. Die Klausel verstößt gegen § 308 Nr. 1 BGB, da der Verwender sich einen unangemessen langen und unbestimmten Zeitraum für Annahme oder Ablehnung eines Angebots oder die Erbringung einer Leistung vorbehält.

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SCHROTTIMMOBILIEN: DKB, BADENIA, U.A.19
Schrottimmobilien

Schrottimmobilien

Unter Schrottimmobilien im Allgemeinen versteht man Grundstücke, die sich in einem mangelhaften Zustand befinden, sei es, dass das ganze Grundstück mit Altlasten kontaminiert ist, sei es, dass der Gebäudebestand baufällig ist oder Ähnliches. Diese Grundstücke werden dem Erwerber dann unter Verschweigen der Risiken und Mängel über Wert verkauft. Im engeren Sinne werden mit Schrottimmobilien Grundstücke bezeichnet, die im Zuge des Baubooms im Rahmen der Wiedervereinigung Anfang der neunziger Jahre an geschäftlich unerfahrene Kunden teilweise kreditfinanziert vermittelt wurden. Dabei wurden häufig nicht direkt die Grundstücke verkauft, sondern Beteiligungen an Immobilienfonds; die Erwerber kannten oftmals die Grundstücke selbst gar nicht und hatten diese nie persönlich in Augenschein genommen. Auch schwer vermietbare Eigentumswohnungen wurden auf diese Weise an häufig finanzschwache Investoren vermittelt; als Köder diente neben der angeblichen Rendite das Versprechen von Steuerersparnissen.
Verlockt durch diese überzogenen Versprechen, stellte sich die Beteiligung an den Schrottimmobilien für die Anleger oft als vollkommene Verlustgeschäfte heraus. Viele Anleger vertrauten auf die Seriosität dieser Anlage auch deshalb, weil die Finanzierung durch große Banken übernommen wurde.

Rechtliche Möglichkeiten

Daher stellte sich vielmals die Frage, ob und ggf. wie sich der Erwerber von seiner Beteiligung an den Schrottimmobilien wieder lösen kann. Ansprüche gegen den eigentlichen Verkäufer oder den Vermittler der Immobilie gehen dabei regelmäßig ins Leere, weil die Beteiligungsfirmen entweder insolvent sind oder als GmbH organisiert, die Organisatoren also nicht persönlich haften.
Hier kommen vor allem ein Widerruf des Kreditvertrages oder ein Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank in Betracht. Ein Widerruf des finanzierenden Darlehens nach dem damals noch geltenden Haustürwiderrufsgesetz ist vor allem deshalb möglich, weil es nach Ansicht des Europäischen Gerichtshofs ausreicht, wenn eine Haustürsituation bei der Vermittlung der eigentlichen Anlage vorliegt. Jedoch führt ein solches Vorgehen im Grunde nur dazu, dass das von der Bank in Anspruch genommene Darlehen rückabgewickelt werden kann, was eventuell hinsichtlich hoher Zinsbelastung interessant ist; an der eigentlichen Beteiligung ändert dies nichts. Fraglich ist daher häufig vor allem auch, ob es sich bei der Finanzierung und dem Erwerb des Darlehens um so genannte verbundene Geschäfte handelt, was vor allem dann gegeben ist, wenn der Anleger nicht von sich aus um einen Kredit nachfragt, sondern ihm beispielsweise gleich bei der Vermittlung ein Antragsformular der Bank vorgelegt wird. Ist dies der Fall, kann laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch eine Befreiung von der Beteiligungsverbindlichkeit geboten sein.

Möglicher Schadensersatzanspruch

Auf der anderen Seite können sich Schadensersatzansprüche ergeben, wenn der Anleger vorsätzlich über den Wert der Anlage getäuscht wurde; dieser Anspruch kann auch der finanzierenden Bank entgegengehalten werden, wenn die Beteiligung und Darlehen verbunden sind.

Verjährungsproblematik
Häufig ist auch die drohende Verjährung aufgrund einer Gesetzesänderung im Jahre 2002 problematisch; diese Frage hat der Bundesgerichtshof allerdings zu Gunsten der Anleger dahingehend entschieden, dass eine Kenntnis des Anlegers von den Grundlagen eines Schadensersatzanspruchs notwendig ist, um die dreijährige Frist in Gang zu setzen.