Veröffentlicht am von Justus

Notarhaftung beim Schrottimmobilienkauf

Notarhaftung bei Schutzfristverletzung des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG

BGH, Urt. v. 7.2.2013, Az. III ZR 121/12; § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG; Schrottimmobilien

Verbraucherschutz beim Grundstücks- und Eigentumswohnungskauf
Verbraucher sollen gem. § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG bei einem Grundstückskauf bzw. beim Erwerb einer Eigentumswohnung den beabsichtigten Vertragstext zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung zur Verfügung gestellt bekommen, um vor übereilten Vertragsschlüssen geschützt zu werden und ausreichend Gelegenheit zu erhalten, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen.

Schadensersatzanspruch gegen den Notar aufgrund einer Verletzung der Schutzfrist
In dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 7.2.2013, Az. III ZR 121/12, wurde ein Notar verurteilt an die Käufer zweier Eigentumswohnungen Schadensersatz zu leisten, weil er seine Amtspflicht aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG gegenüber den Käufern mindestens fahrlässig verletzt hat. Die Käufer wurden im vom BGH zu entscheidenden Fall vom Notar auf die Kreditbindung und die persönliche Haftung hingewiesen, wollten aber trotzdem die Beurkundung und lehnten den Vorschlag ab, die 14-tägige Überlegungsfrist abzuwarten. Der BGH stärkt mit seinem Urteil den Verbraucherschutz und führt dazu aus, dass ein Abweichen von der Regelfrist nur dann in Betracht kommt, wenn im Einzelfall ein sachlicher Grund die Verkürzung der Schutzfrist rechtfertigt. Dabei muss jedoch auch der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet werden. Der Ausdrückliche Beurkundungswusch verpflichtet den Notar auch nicht gem. § 15 Abs. 1 BNotG zur Beurkundung.
Im zu entscheidenden Fall hatten sich die Käufer offensichtlich nicht hinreichend mit dem zu beurkundenden Wohnungskauf auseinandergesetzt. Die Wohnung wurde weder besichtigt noch war die Finanzierung geklärt. Der BGH stellt auch diesbezüglich fest, „dass sich jemand, der sich überhastet zu einem Grundstückskaufvertrag überreden und unmittelbar die Beurkundung bei einem Notar durchführen lässt, ohne sich hinreichend mit dem Gegenstand des Vertrages vertraut gemacht zu haben, auch dazu drängen lassen wird, auf die Einhaltung der Pflichten aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG zu verzichten“.

Indiz für Schrottimmobilie

Der vom BGH entschiedene Fall legt den Verdacht nah, dass es sich bei den Kaufobjekten um sog. Schrottimmobilen handelte. Käufer die aufgrund einer „Beratung“ zum vorschnellen Wohnungskauf verleitet werden, werden durch das Urteil des BGH besser geschützt und sollten die 14-tägige Überlegungsfrist tatsächlich nutzen, um sich kritisch mit ihrer Kaufentscheidung auseinanderzusetzen.

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Schrottimmobilien

Schrottimmobilien

Unter Schrottimmobilien im Allgemeinen versteht man Grundstücke, die sich in einem mangelhaften Zustand befinden, sei es, dass das ganze Grundstück mit Altlasten kontaminiert ist, sei es, dass der Gebäudebestand baufällig ist oder Ähnliches. Diese Grundstücke werden dem Erwerber dann unter Verschweigen der Risiken und Mängel über Wert verkauft. Im engeren Sinne werden mit Schrottimmobilien Grundstücke bezeichnet, die im Zuge des Baubooms im Rahmen der Wiedervereinigung Anfang der neunziger Jahre an geschäftlich unerfahrene Kunden teilweise kreditfinanziert vermittelt wurden. Dabei wurden häufig nicht direkt die Grundstücke verkauft, sondern Beteiligungen an Immobilienfonds; die Erwerber kannten oftmals die Grundstücke selbst gar nicht und hatten diese nie persönlich in Augenschein genommen. Auch schwer vermietbare Eigentumswohnungen wurden auf diese Weise an häufig finanzschwache Investoren vermittelt; als Köder diente neben der angeblichen Rendite das Versprechen von Steuerersparnissen.
Verlockt durch diese überzogenen Versprechen, stellte sich die Beteiligung an den Schrottimmobilien für die Anleger oft als vollkommene Verlustgeschäfte heraus. Viele Anleger vertrauten auf die Seriosität dieser Anlage auch deshalb, weil die Finanzierung durch große Banken übernommen wurde.

Rechtliche Möglichkeiten

Daher stellte sich vielmals die Frage, ob und ggf. wie sich der Erwerber von seiner Beteiligung an den Schrottimmobilien wieder lösen kann. Ansprüche gegen den eigentlichen Verkäufer oder den Vermittler der Immobilie gehen dabei regelmäßig ins Leere, weil die Beteiligungsfirmen entweder insolvent sind oder als GmbH organisiert, die Organisatoren also nicht persönlich haften.
Hier kommen vor allem ein Widerruf des Kreditvertrages oder ein Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank in Betracht. Ein Widerruf des finanzierenden Darlehens nach dem damals noch geltenden Haustürwiderrufsgesetz ist vor allem deshalb möglich, weil es nach Ansicht des Europäischen Gerichtshofs ausreicht, wenn eine Haustürsituation bei der Vermittlung der eigentlichen Anlage vorliegt. Jedoch führt ein solches Vorgehen im Grunde nur dazu, dass das von der Bank in Anspruch genommene Darlehen rückabgewickelt werden kann, was eventuell hinsichtlich hoher Zinsbelastung interessant ist; an der eigentlichen Beteiligung ändert dies nichts. Fraglich ist daher häufig vor allem auch, ob es sich bei der Finanzierung und dem Erwerb des Darlehens um so genannte verbundene Geschäfte handelt, was vor allem dann gegeben ist, wenn der Anleger nicht von sich aus um einen Kredit nachfragt, sondern ihm beispielsweise gleich bei der Vermittlung ein Antragsformular der Bank vorgelegt wird. Ist dies der Fall, kann laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch eine Befreiung von der Beteiligungsverbindlichkeit geboten sein.

Möglicher Schadensersatzanspruch

Auf der anderen Seite können sich Schadensersatzansprüche ergeben, wenn der Anleger vorsätzlich über den Wert der Anlage getäuscht wurde; dieser Anspruch kann auch der finanzierenden Bank entgegengehalten werden, wenn die Beteiligung und Darlehen verbunden sind.

Verjährungsproblematik
Häufig ist auch die drohende Verjährung aufgrund einer Gesetzesänderung im Jahre 2002 problematisch; diese Frage hat der Bundesgerichtshof allerdings zu Gunsten der Anleger dahingehend entschieden, dass eine Kenntnis des Anlegers von den Grundlagen eines Schadensersatzanspruchs notwendig ist, um die dreijährige Frist in Gang zu setzen.