Banken haben bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits keinen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Vertragsklausel in einer Baufinanzierung ist unwirksam und führt zum Rückzahlungsanspruch gegen dei Bank oder Sparkasse. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 3.12.2024, Az.: XI ZR 75/23).
Vorfälligkeitsentschädigung zurück bei Falschangaben im Immobiliendarlehensvertrag
Dabei geht es um eine Vertragsklausel, mit der Banken regeln, was passiert, wenn der Kunde einen Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlt, beispielsweise weil er die Immobilie verkauft. Dann hat die Bank unter Umständen Anspruch auf eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Damit soll sichergestellt werden, dass dem Kreditinstitut kein finanzieller Nachteil entsteht, wenn der Kunde das Darlehen vorzeitig kündigt und tilgt.
Falschangabe im Darlehensvertrag bei Klausel zur Berechnung bis Restlaufzeit
Das Gesetz (§ 502 BGB) besagt jedoch, dass die Bank ihren Anspruch verliert, wenn die Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Kreditvertrag unzureichend sind. Und genau dies ist über viele Jahre und bei etlichen Banken passiert. So heißt es in dem Kreditvertrag einer Genossenschaftsbank, über den der BGH nun entschieden hat, dass ein möglicher Zinsschaden der Bank berechnet wird, indem Pfandbriefe mit der „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ herangezogen werden.
Der Sachverhalt:
Die Parteien streiten um die Rückerstattung von den Klägern geleisteter Vorfälligkeitsentschädigungen. Die Parteien schlossen im Dezember 2018 einen Immobiliar-Darlehensvertrag über einen Nettodarlehensbetrag i.H.v. 170.000 €. Sie vereinbarten einen bis zum 31.12.2028 gebundenen Sollzinssatz i.H.v. 2,0% p.a., zahlbar in 247 Monatsraten zu je 840 € ab dem 31.1.2019 und einer Schlussrate i.H.v. rd. 400 €. Der Darlehensvertrag sieht für den Zeitraum der Sollzinsbindung ein jährliches, nicht auf Folgejahre übertragbares Sondertilgungsrecht von bis zu 17.000 € vor. Im Februar 2019 schlossen die Parteien einen weiteren Immobiliar-Darlehensvertrag über einen Nettodarlehensbetrag i.H.v. 20.000 €. Sie vereinbarten einen bis zum 31.1.2029 gebundenen Sollzinssatz i.H.v. 3,5% p.a., zahlbar in 170 Monatsraten zu je 150 € ab dem 28.2.2019 und einer Schlussrate von rd. 115 €. Der Darlehensvertrag sieht für den Zeitraum der Sollzinsbindung ein jährliches, nicht auf Folgejahre übertragbares Sondertilgungsrecht von bis zu 2.000 € vor.
Für die auf Wunsch der Kläger erfolgten vorzeitigen Darlehensrückzahlungen stellte ihnen die Beklagte eine Vorfälligkeitsentschädigung i.H.v. rd. 8.600 € und 7.300 € in Rechnung. Die Kläger zahlten unter Vorbehalt rd. 8.600 € und 1.500 €.
Das LG gab der auf Zahlung von rd. 10.000 € nebst Verzugszinsen und Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gerichteten Klage statt. Die Berufung der Beklagten war vor dem OLG lediglich hinsichtlich der Rechtsanwaltskosten erfolgreich. Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Der Vorfälligkeitsjoker
Was bedeutet die BGH-Entscheidung nun für Verbraucher? Da Banken fehlerhafte Formulierungen über mehrere Jahre in ihren Verträgen verwendet haben, gibt es gute Chancen, den sogenannten „Vorfälligkeitsjoker“ zu ziehen und eine Vorfälligkeitsentschädigung zu sparen oder erstattet zu bekommen. Unmittelbar von der BGH-Entscheidung betroffen sind Kunden genossenschaftlicher Banken. Allerdings enthalten auch andere Verträge weiterer Kreditinstitute fehlerhaft.
Welche Banken und Sparkassen sind betroffen?
Betroffen sein können Immobilienkredite, die ab 2016 unter anderem bei diesen Banken abgeschlossen wurden:
- Sparda Banken
- PSD Banken
- Volksbanken und Raiffeisenbanken
- andere genossenschaftliche Banken, wie BB Bank, et cetera
- Sparkassen
- Commerzbank
In der Regel stammen die fehlerhaften Darlehen aus dem Zeitraum 2016 bis etwa 2021.
Wie lange kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung zurück fordern?
Vorfälligkeitsentschädigungen, die 2022 oder später gezahlt wurden, können durch das BGH Urteil noch heute zurück gefordert werden.
Davor greift unter in der Regel die regelmäßige dreijährge Verjährung von Rückforderungsansprüchen gegen die Banken und Sparkassen.
Lesen Sie hier mehr zur Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung des Darlehens.
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"Es ist gut, dass die Menschen ihr Geldsystem nicht verstehen, denn sonst hätten wir noch vor morgen früh eine Revolution" Henry Ford Achtung: Absolute Verjährung, taggenau 10 Jahre ab Zeichnung bzw. Vertragsschluss Bankrecht und Kapitalmarktrecht: Begriffsbestimmungen und rechtliche Grundlagen Das Bank- und Kapitalmarktrecht umfasst zwei in der Tradition und in der Ausformung völlig unterschiedliche Rechtsgebiete: Das Bankrecht ist ein althergebrachtes traditionelles Rechtsgebiet mit einer Fülle von Rechtsfragen vom Allgemeinen Teil des BGB bis hin zum speziellen Recht der Ausführungsverordnungen zum Kreditwesengesetz. Das Kapitalmarktrecht hingegen – als Begriff noch Anfang der siebziger Jahre des vorherigen Jahrhunderts weitgehend unbekannt – stellt in Deutschland ein vergleichsweise junges und spezielles Rechtsgebiet dar, welches in den letzten Jahren eine nahezu beispiellos stürmische und dynamische Entwicklung durchlaufen hat und sich nach wie vor in Bewegung befindet. Bankrecht Zum tief im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Bankrecht gehören im Wesentlichen das Recht des Kredit- und Einlagengeschäfts der Kreditinstitute, des Zahlungsverkehrs, des Wertpapier- und Depotgeschäfts sowie die damit verbundenen Haftungsfragen, z. B. infolge fehlerhafter Beratung oder Aufklärung. Weiterhin zählen dazu das spezialgesetzlich geregelte Scheck- und Wechselrecht. Berührungspunkte bestehen insbesondere zum Handels- und Gesellschaftsrecht. Kapitalmarktrecht Kernbereiche des Kapitalmarktrechts, die Regelungen zum Insiderhandel, der Marktmanipulation, Publizitätspflichten und besondere Verhaltenspflichten für Wertpapierdienstleistungsunternehmen sind im WpHG – auch als Grundgesetz des Kapitalmarktrechts bezeichnet – verankert. Hinzu kommen das Börsenrecht, das InvG, das Prospektregime nach VerkaufsprospektG und WpPG sowie das Recht der Unternehmensübernahmen börsennotierter Aktiengesellschaften. Zahlreiche Gesetze – wie z. B. KWG, GwG, AktG, HGB oder auch das StGB – enthalten weitere für das Kapitalmarktrecht bedeutende Normen oder stehen mit diesem in unmittelbarem sachlichen Zusammenhang. Ergänzt werden die gesetzlichen Regelungen durch eine Fülle von Verordnungen, Satzungen, Richtlinien, Verwaltungsvorschriften, Mitteilungen (z. B. der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht – BaFin) und Allgemeinen Geschäftsbedingungen (z. B. Sonderbedingungen für Wertpapiergeschäfte). Ansprechpartner: Enrico Weide, Rechtsanwalt
Susanne Störmer, Rechtsanwältin
Stephanie Schulze, Rechtsanwältin
Knud J. Steffan, 