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Schrottimmobilien: Deutsche Bank-Kunden müssen Darlehen nicht zurück zahlen

Schrottimmobilien: Deutsche Bank-Kunden müssen Darlehen nicht zurück zahlen

OLG Oldenburg, Urteil vom 28.02.2011 – 3 U 47/08
OLG Oldenburg, Urteil vom 10.03.2011 – 8 U 53/10

In insgesamt acht Fällen (u.a. 3 U 47/08 und 8 U 53/10) hatte das Oberlandesgericht Oldenburg Anfang 2011 entschieden, dass Deutsche Bank-Kunden ihre Darlehen nicht zurück zahlen müssen. Die Deutsche Bank hätte ihre Darlehens-Kunden über die arglistige Täuschung bezüglich der Provisionshöhe der Immobilien-Vermittler aufklären müssen. Im Juni 2012 befasst sich der Bundesgerichtshof mit der Sache.

Arglistige Täuschung = Verschweigen einer ungewöhnlich hohen Vermittlungsprovision

Konkret ging es in den acht vom OLG Oldenburg entschiedenen Fällen um die Vermittlung von Immobilien durch Mitarbeiter eines Strukturvertriebes (Gebrüder Schaul/ CBS). Im Vermittlungsgespräch und Anlageprospekt wurden falsche Angaben über die Vermittlungsprovisionen gemacht. Den Kunden wurde von den Vermittlern vorgetäuscht, dass die Provision lediglich bei 3 % lag, während sie tatsächlich ca. 21 Prozent betrug. Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass Provisionssätze über 10 % ungewöhnlich hoch und gänzlich unüblich sind; der Regelsatz würde bei 5 Prozentpunkten liegen (BGH NJW 1988, 3012). Provisionen, die über 10 Prozent liegen, sind daher in jedem Fall von nennenswertem Interesse für Immobilien-Käufer; ein Verschweigen dieser hohen Provisionen stellt eine arglistige Täuschung dar, weil der Käufer nicht davon ausgeht, dass über den Regelsatz von ca. 5 % weitere Provisionen fließen, solange ein dahingehender Hinweis unterbleibt.

Bank haftet für arglistige Täuschung der Vermittler

Der Erwerb der Immobilien wurde seitens der Käufer durch ein Darlehen finanziert. Da das Gericht davon ausging, dass die finanzierende Deutsche Bank mit den Vermittlern zusammenarbeitete, nahm das Gericht weiter an, dass die Bank von der arglistigen Täuschung der Vermittler wusste oder diese hätte erkennen können. In einem solchen Fall hätte die Bank die Kunden über die arglistige Täuschung aufklären müssen. Da eine solche Aufklärung unterblieben war, hat sich die Bank gegenüber den Kunden schadensersatzpflichtig gemacht.

Darlehen müssen nicht zurück gezahlt werden

Die Kunden konnten den Darlehensforderungen der Bank wegen der Nichtaufklärung über die arglistige Täuschung eigene Schadensersatzansprüche entgegen halten. Die Darlehen müssen demnach nicht mehr zurück gezahlt werden; gleichzeitig darf die Bank ihre ursprünglichen Darlehensforderungen nicht gegenüber den Kunden vollstrecken.

Autor: Robert Züblin, Rechtsreferendar

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Unter Schrottimmobilien im Allgemeinen versteht man Grundstücke, die sich in einem mangelhaften Zustand befinden, sei es, dass das ganze Grundstück mit Altlasten kontaminiert ist, sei es, dass der Gebäudebestand baufällig ist oder Ähnliches. Diese Grundstücke werden dem Erwerber dann unter Verschweigen der Risiken und Mängel über Wert verkauft. Im engeren Sinne werden mit Schrottimmobilien Grundstücke bezeichnet, die im Zuge des Baubooms im Rahmen der Wiedervereinigung Anfang der neunziger Jahre an geschäftlich unerfahrene Kunden teilweise kreditfinanziert vermittelt wurden. Dabei wurden häufig nicht direkt die Grundstücke verkauft, sondern Beteiligungen an Immobilienfonds; die Erwerber kannten oftmals die Grundstücke selbst gar nicht und hatten diese nie persönlich in Augenschein genommen. Auch schwer vermietbare Eigentumswohnungen wurden auf diese Weise an häufig finanzschwache Investoren vermittelt; als Köder diente neben der angeblichen Rendite das Versprechen von Steuerersparnissen.
Verlockt durch diese überzogenen Versprechen, stellte sich die Beteiligung an den Schrottimmobilien für die Anleger oft als vollkommene Verlustgeschäfte heraus. Viele Anleger vertrauten auf die Seriosität dieser Anlage auch deshalb, weil die Finanzierung durch große Banken übernommen wurde.

Rechtliche Möglichkeiten

Daher stellte sich vielmals die Frage, ob und ggf. wie sich der Erwerber von seiner Beteiligung an den Schrottimmobilien wieder lösen kann. Ansprüche gegen den eigentlichen Verkäufer oder den Vermittler der Immobilie gehen dabei regelmäßig ins Leere, weil die Beteiligungsfirmen entweder insolvent sind oder als GmbH organisiert, die Organisatoren also nicht persönlich haften.
Hier kommen vor allem ein Widerruf des Kreditvertrages oder ein Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank in Betracht. Ein Widerruf des finanzierenden Darlehens nach dem damals noch geltenden Haustürwiderrufsgesetz ist vor allem deshalb möglich, weil es nach Ansicht des Europäischen Gerichtshofs ausreicht, wenn eine Haustürsituation bei der Vermittlung der eigentlichen Anlage vorliegt. Jedoch führt ein solches Vorgehen im Grunde nur dazu, dass das von der Bank in Anspruch genommene Darlehen rückabgewickelt werden kann, was eventuell hinsichtlich hoher Zinsbelastung interessant ist; an der eigentlichen Beteiligung ändert dies nichts. Fraglich ist daher häufig vor allem auch, ob es sich bei der Finanzierung und dem Erwerb des Darlehens um so genannte verbundene Geschäfte handelt, was vor allem dann gegeben ist, wenn der Anleger nicht von sich aus um einen Kredit nachfragt, sondern ihm beispielsweise gleich bei der Vermittlung ein Antragsformular der Bank vorgelegt wird. Ist dies der Fall, kann laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch eine Befreiung von der Beteiligungsverbindlichkeit geboten sein.

Möglicher Schadensersatzanspruch

Auf der anderen Seite können sich Schadensersatzansprüche ergeben, wenn der Anleger vorsätzlich über den Wert der Anlage getäuscht wurde; dieser Anspruch kann auch der finanzierenden Bank entgegengehalten werden, wenn die Beteiligung und Darlehen verbunden sind.

Verjährungsproblematik
Häufig ist auch die drohende Verjährung aufgrund einer Gesetzesänderung im Jahre 2002 problematisch; diese Frage hat der Bundesgerichtshof allerdings zu Gunsten der Anleger dahingehend entschieden, dass eine Kenntnis des Anlegers von den Grundlagen eines Schadensersatzanspruchs notwendig ist, um die dreijährige Frist in Gang zu setzen.