Mithilfe des Widerrufs Schrottimmobilien loswerden

Schrottimmobilien

Der Traum vom Eigenheim
Anlässlich der stetig steigenden Mieten in den Großstädten verfolgen immer mehr Verbraucher das Ziel ein Grundstück oder eine passende Wohnung zu kaufen. Doch der Traum kann auch schnell zu einem Alptraum werden. Das liegt daran, dass die „Wunschimmobilie“ sich mit der Zeit als „Schrottimmobilie“ darstellt. Neben den Sanierungskosten die auf einen zukommen muss beachtet werden, dass regelmäßig der Finanzierungsvertrag in der Form eines Darlehensvertrags noch abgestottert werden muss.

Widerruf eines Immobiliendarlehens
Als eine Möglichkeit die Schrottimmobilie loszuwerden kommt der Widerruf in Betracht. Im Optimalfall diente der Kredit ganz oder teilweise der Finanzierung des Kaufvertrags (sog. verbundenes Geschäft, § 358 BGB), sodass die gesamte Rückabwicklung nach Ausübung des Widerrufs des Darlehensvertrags ausschließlich mit der Bank stattfindet (vgl. § 358 Abs. 4 Satz 5 BGB). Der Vorteil kann insbesondere darin gesehen werden, dass mit der Bank ein liquider eigenständiger Anspruchsgegner einem gegenüber steht. Zu beachten ist indes, das für Darlehensverträge die zwischen 2002 und Juni 2010 abgeschlossen worden sind, mit Wirkung zum 21.06.2016 das Widerrufsrecht erloschen ist. Diese Tatsache ändert jedoch nichts daran, dass auch neue Verträge fehlerhafte Widerrufsbelehrungen enthalten können und somit die Widerrufsfrist auch in diesen Verträgen nicht zu laufen anfängt.
Überdies kommen Schadensersatzansprüche gegen die Bank als Kreditgeber in Betracht, wenn sie die Immobilie zuvor besichtigt und trotz überhöhtem Kaufpreis keine Warnung ausgesprochen hat. Der überhöhte Kaufpreis kann dabei durch die zwingend notwendigen Sanierungsarbeiten bzw. durch sinkende Mieteinnahmen begründet werden.
Neben diesen beiden Ansätzen kommt auch eine Nichtigkeit des Kreditvertrags aufgrund von Sittenwidrigkeit wegen Überteuerung in Betracht.

Verschiedene Lösungsansätze
Die soeben angedeuteten Lösungsansätze zeigen, dass man aufgrund der Fehlinvestition den Kopf nicht in den Sand stecken muss. Vielmehr bieten die aktuelle Gesetzeslage und die Rechtsprechung diverse Möglichkeiten sich von der Schrottimmobilie finanzschonend zu lösen. Ein Blick in die Verträge durch einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht kann dabei schon sehr hilfreich sein.

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Schrottimmobilien

Schrottimmobilien

Unter Schrottimmobilien im Allgemeinen versteht man Grundstücke, die sich in einem mangelhaften Zustand befinden, sei es, dass das ganze Grundstück mit Altlasten kontaminiert ist, sei es, dass der Gebäudebestand baufällig ist oder Ähnliches. Diese Grundstücke werden dem Erwerber dann unter Verschweigen der Risiken und Mängel über Wert verkauft. Im engeren Sinne werden mit Schrottimmobilien Grundstücke bezeichnet, die im Zuge des Baubooms im Rahmen der Wiedervereinigung Anfang der neunziger Jahre an geschäftlich unerfahrene Kunden teilweise kreditfinanziert vermittelt wurden. Dabei wurden häufig nicht direkt die Grundstücke verkauft, sondern Beteiligungen an Immobilienfonds; die Erwerber kannten oftmals die Grundstücke selbst gar nicht und hatten diese nie persönlich in Augenschein genommen. Auch schwer vermietbare Eigentumswohnungen wurden auf diese Weise an häufig finanzschwache Investoren vermittelt; als Köder diente neben der angeblichen Rendite das Versprechen von Steuerersparnissen.
Verlockt durch diese überzogenen Versprechen, stellte sich die Beteiligung an den Schrottimmobilien für die Anleger oft als vollkommene Verlustgeschäfte heraus. Viele Anleger vertrauten auf die Seriosität dieser Anlage auch deshalb, weil die Finanzierung durch große Banken übernommen wurde.

Rechtliche Möglichkeiten

Daher stellte sich vielmals die Frage, ob und ggf. wie sich der Erwerber von seiner Beteiligung an den Schrottimmobilien wieder lösen kann. Ansprüche gegen den eigentlichen Verkäufer oder den Vermittler der Immobilie gehen dabei regelmäßig ins Leere, weil die Beteiligungsfirmen entweder insolvent sind oder als GmbH organisiert, die Organisatoren also nicht persönlich haften.
Hier kommen vor allem ein Widerruf des Kreditvertrages oder ein Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank in Betracht. Ein Widerruf des finanzierenden Darlehens nach dem damals noch geltenden Haustürwiderrufsgesetz ist vor allem deshalb möglich, weil es nach Ansicht des Europäischen Gerichtshofs ausreicht, wenn eine Haustürsituation bei der Vermittlung der eigentlichen Anlage vorliegt. Jedoch führt ein solches Vorgehen im Grunde nur dazu, dass das von der Bank in Anspruch genommene Darlehen rückabgewickelt werden kann, was eventuell hinsichtlich hoher Zinsbelastung interessant ist; an der eigentlichen Beteiligung ändert dies nichts. Fraglich ist daher häufig vor allem auch, ob es sich bei der Finanzierung und dem Erwerb des Darlehens um so genannte verbundene Geschäfte handelt, was vor allem dann gegeben ist, wenn der Anleger nicht von sich aus um einen Kredit nachfragt, sondern ihm beispielsweise gleich bei der Vermittlung ein Antragsformular der Bank vorgelegt wird. Ist dies der Fall, kann laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch eine Befreiung von der Beteiligungsverbindlichkeit geboten sein.

Möglicher Schadensersatzanspruch

Auf der anderen Seite können sich Schadensersatzansprüche ergeben, wenn der Anleger vorsätzlich über den Wert der Anlage getäuscht wurde; dieser Anspruch kann auch der finanzierenden Bank entgegengehalten werden, wenn die Beteiligung und Darlehen verbunden sind.

Verjährungsproblematik
Häufig ist auch die drohende Verjährung aufgrund einer Gesetzesänderung im Jahre 2002 problematisch; diese Frage hat der Bundesgerichtshof allerdings zu Gunsten der Anleger dahingehend entschieden, dass eine Kenntnis des Anlegers von den Grundlagen eines Schadensersatzanspruchs notwendig ist, um die dreijährige Frist in Gang zu setzen.