Mietendeckel Berlin: Antworten vom Rechtsanwalt

Der Mietendeckel in Form des “Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen” in Berlin (MietenWoG Bln) wurde nun vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen.

Die sogenannte Mietpreisbremse soll Mieterhöhungen für rund 90 % aller Berliner Mietwohnungen begrenzen.

Somit werden für ca. 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen die Mieten auf dem Stand des 18. Juni 2019 „eingefroren“. Dies gilt für alle Mietverträge, die bereits am Stichtag 18. Juni 2019 bestanden und am Tag des Inkrafttretens des Gesetzes immer noch bestehen. Für nach dem Stichtag geschlossene Mietverträge darf höchstens die Vormiete derselben Wohnung bzw. die niedrigere Mietobergrenze verlangt werden.

Außerdem verbietet das “Mietendeckel-Gesetz” die Vereinbarung überhöhter Mieten und stellt dies unter Strafe (bis zu 500.000 €).

Mietendeckel und Mietpreisbremse in Berlin
Mietpreisbremse soll Mieterhöhungen für rund 90 % aller Berliner Mietwohnungen begrenzen

FAQ zum Mietendeckel

Was gilt als „Miete“ im Sinne des Mietendeckels?


Bei einer Miete im Sinne des Mietendeckels ist die Nettokaltmiete gemeint (ohne Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser), allerdings inklusive aller Zuschläge, wie z.B. für vermietetes Mobiliar.

Auf welche Höhe ist die Miete gedeckelt?

Die Miete ist auf eine Höhe zwischen 3,92 bis 9,80 EUR pro Quadratmeter begrenzt. Die Obergrenzen richten sich nach erstmaliger Bezugsfertigkeit und Ausstattung der Wohnung.
Die konkreten geplanten Mietobergrenzen finden Sie im aktuellen Gesetzesentwurf unter § 5 hier.

Was besagt die Mietobergrenze?


Die Mietentabelle legt fest, wie hoch die Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung sein darf.
Die Obergrenze kann sich bei einer Modernisierung maximal um 1 Euro/m² erhöhen (siehe Modernisierung). Bei Senkung überhöhter Mieten in bestehenden Mietverhältnissen sind die wohnlageabhängigen Ab- bzw. Zuschläge zu berücksichtigen.

zB. Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung –  Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad – 9,80 Euro


Zu beachten ist, dass bei Wohnungen mit moderner Ausstattung sich der Wert um 1,00 Euro pro Quadratmeter erhöht.

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:
– schwellenlos erreichbarer Aufzug,
– Einbauküche,
– hochwertige Sanitärausstattung,
– hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
– Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).

Woher weiß ich wie meine Miete berechnet wird?

Dies gehört nach dem neuen Gesetz zu der Informationspflicht des Vermieters. Vermietende haben den Mietenden innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze zu erteilen.

Wann ist eine Miete überhöht?

Dies ist der Fall, wenn die Miete die zulässige Obergrenze um 20 Prozent übersteigt (z.B. mehr als 7,14 Euro Miete, wenn die Mietobergrenze bei 5,95 Euro Miete liegt).

Für Wohnungen in einfacher Wohnlage ist bei der Berechnung der Mietobergrenze ein Abschlag beim maßgeblichen Mietpreis in der Mietentabelle von 0,28 Euro zu berücksichtigen, für Wohnungen in mittlerer Wohnlage werden 0,09 Euro abgezogen und für Wohnungen in guter Wohnlage ist ein Zuschlag von 0,74 Euro zu berücksichtigen.

Zu beachten ist, dass sowohl die Toleranzschwelle von 20 Prozent sowie die Wohnlage nur bei einer Kappung der Miete in einem bestehenden Mietverhältnis berücksichtigt wird. Sofern hingegen eine Wohnung nachvermietet oder erstmalig vermietet wird, wird weder die Wohnlage berücksichtig noch darf eine Überschreitung der Mietobergrenzen erfolgen.

Wie wird eine erhöhte Miete gesenkt?

Bislang war vorgesehen, dass auf Antrag des Mieters die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen die Miete abgesenkt. Jetzt ist kein Antrag mehr nötig, sondern der Gesetzentwurf legt fest, dass eine überhöhte Miete verboten ist. Dieses Verbot gilt allerdings erst neun Monate nach der Verkündung des Gesetzes.

Was wenn der Mieter der Erhöhung der Miete trotz Mietendeckels zugestimmt hat?

Das Gesetz sieht vor, dass eine Mieterhöhung trotz einer Zustimmung des Mieters mit Inkrafttreten des Gesetzes aufgrund der Wirkung zum Stichtag 18. Juni 2019 unwirksam wird. Der Vermieter könnte nach Inkrafttreten des Gesetzes nur die alte Miethöhe vom 18.6.2019 verlangen.

Wie lange gilt der Mietendeckel?

Der Mietendeckel gilt für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.
Ab 2022 werden jedoch Mietanpassungen von bis zu 1,3 % jährlich möglich sein.

Welche Rolle spielt die Stichtagsregelung des 18. Juni 2019?

Wer am Stichtag 18. Juni 2019 in einer Wohnung wohnte und am Tag des Inkrafttretens des Gesetzes immer noch in dieser Wohnung wohnt, dessen Miete wird auf dem Stand des 18. Juni 2019 eingefroren. Dies gilt auch für Staffel- und Indexmieten.

Wenn die Wohnung am Stichtag 18. Juni 2019 nicht vermietet war oder zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes ein Wechsel der Mietenden stattgefunden hat, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren.
Es ist in beiden Fällen per Gesetz verboten, eine höhere Miete zu nehmen.

Was passiert bei Weitervermietung?

Wenn Wohnraum nach dem Inkrafttreten des Gesetzes wieder vermietet wird, ist es per Gesetz verboten, eine höhere als die eingefrorene Miete zu nehmen.

Gilt der Mietendeckel für alle Wohnungen?

Das Gesetz gilt für alle im Land Berlin bestehenden Wohnraummietverhältnisse – jedoch gibt es bei besonderen Konstellationen Ausnahmen.

Dazu zählen Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Sozialwohnungen), Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauwohnungen, die seit dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden oder die aus ehemals dauerhaft unbewohnbaren und unbewohnten Wohnraum, mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand, für Wohnzwecke wiederhergestellt wurden.

Darf die Miete bei Sanierung erhöht werden?

Solange das Mietendeckel-Gesetz noch nicht offiziell in Kraft getreten ist, dürfen Vermieter nach einer Sanierung die Miete weiterhin nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erhöhen. Sobald das neue Gesetz greift, ist eine Mieterhöhung nur in Sonderfällen geduldet.

Laut neuem Gesetz sind bestimmte Modernisierungen und deren Umlage auf die Miete grundsätzlich erlaubt, wenn sich hierdurch die Miete nicht um mehr als 1,00 € pro Quadratmeter erhöht. Die Grenze gilt auch im Falle mehrfacher Modernisierungen im Geltungszeitraum des Gesetzes.

Was ist mit Staffelmieten oder Indexmieten, die bereits vor dem 18.06.2019 vertraglich vereinbart waren?

Auch Mieterhöhungen aufgrund von Staffelmieten (§ 557a BGB) oder Indexmieten (§ 557b BGB) sind nach dem 18.06.2019 unzulässig.

Ist der Mietendeckel verfassungswidrig?

Diese Frage ist unter Juristen umstritten. Die überwiegende Zahl der Juristen geht jedoch derzeit davon aus, dass der Mietendeckel sowohl formell als auch materiell verfassungswidrig ist. Einerseits fehlt es wohl an der Zuständigkeit der Länder und weiter könnt der erheblich der Eingriff in Art. 14 GG, dem Eigentumsrecht der Vermieter wohl nicht gerechtertigt sein.

Ist ein Mietvertrag mit überhöhter Miete nichtig?

Der Vertrag ist nicht als Ganzes nichtig. Wir gehen derzeit davon aus, dass lediglich die Mietpreisvereinbarung nichtig ist und der Vertrag im Übrigen fortbesteht. Die Miete wird dann auf das gesetzlich zulässige Maß herabgesetzt.

Was geschieht, wenn der Mietendeckel verfassungswidrig ist?

Für Mieter: Mietern empfehlen wir, die Mietdifferenz („gesparte Miete“) bis zu einer Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit des Gesetztes beiseite zu legen und eine Rücklage zu bilden.
Für Vermieter: Nachzahlungsanspruch für die vergangenen Monate/Jahre und Widerpruch sowie ggf Klage gegen einen Bußgelbescheid.
Gern unterstützen wir Sie dabei.

Fazit und Kernpunkte des MietenWoG Bln

  • Kern des Gesetzes ist die Begrenzung der Mieten in Berlin für fünf Jahre
  • Ausgenommen sind:
    • Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,
    • mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung,
    • Wohnheime,
    • Trägerwohnungen
    • sowie alle ab Anfang 2014 erstmals bezugsfertigen Neubauten oder Wohnungen, die mit einem dem Neubau entsprechendem Aufwand aus dauerhaft unbewohnbarem Wohnraum wiederhergestellt wurden.
  • Verstöße durch die Vermietenden gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 € geahndet werden.

Was wenn der Vermieter doch die Miete anhebt?

Das Gesetz legt fest, dass eine überhöhte Miete verboten ist. Den Mietern wird daher ab dem Zeitpunkt neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes ein Anspruch auf Kappung einer überhöhten Miete eingeräumt, den sie durch einen Antrag bei der zuständigen Senatsverwaltung geltend machen können. Die Kappung tritt mit Wirkung ab dem auf den Tag der Antragstellung folgenden Kalendermonat ein.

Härtefallregelung soll Vermieter vor dauerhaften Verlusten schützen

Bei wirtschaftlichen Härtefällen von Vermieterinnen und Vermietern können Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von dauerhaften Verlusten zwingend erforderlich ist.

Sofern eine Überschreitung der Mietobergrenze genehmigt wurde, ist der betroffene Mieter berechtigt, bei der Investitionsbank Berlin einen Mietzuschuss bis zur Höhe der Überschreitung der Mietobergrenze zu beantragen.

Bußgeld gegen Vermieter

Beachten Sie als Vermieter, dass Verstöße gegen das Gesetz als Ordnungswidrigkeit behandelt werden und somit mit einem Ordnungsgeld von bis zu EUR 500.000 geahndet werden.

Welche Rechtsbehelfe können Betroffene gegen solche Maßnahmen einlegen?

Gegen behördliche Maßnahmen und Entscheidungen nach dem Gesetz findet zunächst ein Widerspruchsverfahren statt. Beachtet werden sollte jedoch, dass die aufschiebende Wirkung solcher Widersprüche und anschließender Klagen durch das Gesetz ausgeschlossen ist. Daher ist Betroffenen zu raten sofort einen spezialisierten Rechtsanwalt zu beauftragen, einen Antrag auf einstweiligen Rechtschutzes zu stellen.

Beachten Sie: Das Gesetz selbst wird erst nach dem Tag der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblattes wirksam. Bis zu diesem Zeitpunkt ergeben sich aus dem Gesetz noch keine Pflichten oder Rechte, weder für Mietende noch für Vermietende.

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Foto: Kranich17/pixabay.com

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