Gewerbemiete im Corona Lockdown mindern? Zwei OLG entschieden

Kann Gewerbemiete im Corona Lockdown neu verhandelt werden oder muss man die volle Miete zahlen? Das OLG Dresden und das OLG Karlsruhe sind zu unterschiedlichen Ergebnissen gekommen. Nun muss sich der BGH mit der Sache befassen und endgültige Klarheit schaffen.

Gewerbemiete im Corona Lockdown mindern - OLG Dresden und OLG Karlsruhe
Gewerbemiete im Corona Lockdown mindern – OLG Dresden und OLG Karlsruhe

Mietminderung um 50% im Lockdown – OLG Dresden

Mit Urteil vom 24.02.2021 – Az. 5 U 1782/20 – entschied das OLG Dresden zugunsten des Mieters.

Geklagt hatte ein Textilgeschäft wegen der Miete vom April 2020. Das Textilgeschäft verlangte eine reduzierte Gewrbemiete im staatlich angeordneten Lockdown wegen Corona. Der Vermieter klagte daraufhin auf die volle Miete. Das Gericht hat in erster Instanz zugunsten des Vermieters entschieden.

Nach Einlegung der Berufung hob das OLG Dresden das Urteil jedoch auf. Während der Corona-Sperrung liegt eine Störung der Grundlage des Mietverhältnisses nach § 313 Abs. 1 BGB vor. Da dieser Umstand für die beiden Parteien nicht vorhersehbar ist, haben sie die Gefahr und die Folgen gemeinsam zu tragen. Die Minderung der Gewerbemiete um 50 % ist gerechtfertigt.

Mit dieser Entscheidung tragen die Richter des OLG Dresden der Neuregelung des Art 240 § 7 EGBGB Rechnung. Damit versuchte der Gesetzgeber ab Ende 2020, solche Streitigkeiten über die Minderung der Gewerbemiete zu lösen. Viele Gerichte haben im vergangenen Jahr anders entschieden, so dass eine klare Entscheidung notwendig ist.

Keine Minderung der Gewerbemiete möglich – OLG Karlsruhe

Mit einem konkurrierenden Urteil vom selben Tag (Urt. vom 24.02.2021 – 7 U 109/20) entschied das OLG Karlsruhe zugunsten des Vermieters.

Die Richter prüften einen ähnlichen Fall. Sie kamen jedoch zu dem Ergebnis, dass eine Minderung nicht in Betracht kommt. Zwar habe die behördliche Anordnung den regulären Verkauf unmöglich gemacht, die angemietete Gewerbefläche könne aber dem Zustand nach weiterhin für den gleichen Zweck genutzt werden. Die Mieter können die angemessene Minderung der Gewerbemiete nur dann geltend machen, wenn die Zahlung der Miete zur Insolvenz führen und damit ihre Existenz gefährden könnte. Ansonsten trägt der Mieter allein das Risiko einer unvorhersehbaren Situation.

Bei der Festlegung einer solchen Reduzierung sind weitere Faktoren zu berücksichtigen. Zum Beispiel:

  • Möglichkeit zum Onlinehandel
  • Ersparte Aufwendung (zB durch Erhalt von Kurzarbeitergeld)
  • Rückgang der Umsätze

Bei dieser Entscheidung des OLG Karlsruhe gibt es durchaus widersprüchliche Argumente. Auf der einen Seite berücksichtigt es das Kurzarbeitergeld als Aufwandsersparnis. Auf der anderen Seite hat diese finanzielle Hilfe aber nichts mit der gewerblichen Miete zu tun. Denn gerade um einen Teil der Mietstreitigkeiten zu entschärfen, hat der Staat Gelder verteilt (Überbrückungshilfe).

Wenn man also solche Gelder erhält, um die Existenz sichern zu können, kann die Miete nicht gemindert werden und somit bleibt die Belastung bestehen. Faktisch käme die Überbrückungshilfe dann den Vermietern zugute und nicht, wie beabsichtigt, den Mietern.

Jetzt muss der BGH entscheiden (“Gewerbemiete in Coronazeiten”)

Da in beiden Fällen die Revision zugelassen wurde, wird der BGH die Möglichkeit haben, höchstrichterlich zu entscheiden. Viele Einzelhändler sind von der Corona-Krise betroffen und haben Sorgen um ihre Gewerbemiete.

Der BGH wird entscheiden, ob der neue Art 240 § 7 EGBGB dazu führt, dass die Gewerbemiete in Zeiten der staatlich angeordneten Schließung gemindert werden kann. Da die neue Regelung des Gesetzgebers die Grundvoraussetzungen in § 313 nicht verändert, ist sie in jeder Situation anwendbar. Sie hilft lediglich bei der Auslegung.

Justus rät

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