Staatshaftung für Schrottimmobilien?

Staatshaftung für Schrottimmobilien

Für Hunderttausende Besitzer kreditfinanzierter Schrottimmobilien besteht jetzt berechtigter Grund zur Hoffnung:

 

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe ist in dem milliardenschweren Streit um Schrottimmobilien den Verbrauchern erneut ein Stück entgegen gekommen. Nach einem am 26. Februar 2008 verkündeten Urteil können die Anleger Ansprüche gegen Kreditinstitute auf Schadensersatz haben, wenn der Vermittler falsche Angaben machte oder nicht über Widerrufsmöglichkeiten informierte – Az: 8 O 2272/02. Allerdings verweigere der BGH faktisch den Haustürwiderruf und damit eine Umsetzung der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH).

 

Das Gutachten des renommierten Staatsrechtlers Prof. Dr. Kahl kommt hingegen zu dem Ergebnis, dass ein Anspruch auch gegen die Bundesrepublik Deutschland bei so genannten Haustürwiderrufsfällen bestehe, da die Bundesregierung die EU – Verbraucherschutzrichtlinie in das nationale Recht bis dato nicht umgesetzt hatte.

 

Betroffen von dem Streit sind nach Schätzung der Verbraucherzentralen mindestens 300.000 Kunden, die in den 90er Jahren eine überteuerte Immobilie gekauft und hierfür gleichzeitig einen entsprechenden Kredit aufgenommen hatten. Da die Vertragsanbahnung in vielen Fällen in den Wohnungen der geschädigten Anleger erfolgte, und die Anleger über ihr Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz   entweder nicht oder aber nicht ausreichend belehrt worden sind, hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) entschieden, dass das Kreditinstitut und nicht der Verbraucher die mit der Kapitalanlage verbundenen Risiken zu tragen hat, falls eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung nicht erteilt wurde.

 

Auch nach Art. 4 III Richtlinie 85/577/EWG muss das nationale Recht bei Verstoß eines Gewerbetreibenden über das Widerrufsrecht ordnungsgemäß zu belehren, geeignete Maßnahmen zum Schutz des Verbrauchers vorsehen. Dem Verbraucher muss eine freie und selbstbestimmte Entscheidung über die Ausübung eines Widerrufsrechts ermöglicht werden. Wenn der Anleger nicht über das Widerrufsrecht belehrt wurde, hatte dieser keine Kenntnis vom Widerrufsrecht und konnte dieses nicht frei ausüben. Bei späterer Kenntniserlangung vom Widerrufsrecht ist eine freie Entscheidung nur dann möglich, wenn der Anleger die Darlehensvaluta noch nicht verwendet hat. Deshalb müsste die Bundesrepublik Deutschland eine Vorschrift vorsehen, die bei einem Verstoß gegen die Belehrungspflicht das Darlehensverwendungsrisiko auf den Darlehensgeber überträgt.

 

Die Verbraucher haben daraufhin entsprechend erwartet, dass die Bundesrepublik Deutschland die o.g. Richtlinie in das nationale Recht umsetzt. Des weiteren wurde erwartet, dass nationale Rechtsprechung die EuGH-Entscheidungen entsprechend berücksichtigt. Der Bundesgerichtshof setzte hingegen die Entscheidungen des EuGH nicht um. Grund: eine entsprechende europakonforme Auslegung des deutschen Rechts sei nicht möglich. Allerdings sprach der BGH seinerzeit den Verbrauchern Beweiserleichterungen zu, wenn sie beispielsweise durch fehlerhafte Berechnungsbeispiele getäuscht wurden. Haben Verkäufer, Vermittler und die Bank eng zusammengearbeitet, muss sich danach die Bank solche Täuschungen zurechnen lassen. Mit dem neuen Urteil vom 26. Februar führte der BGH diese Rechtsprechung fort und entschied, dass die Kunden gegenüber der Bank Anspruch auf Schadenersatz haben können, wenn sie durch falsche Angaben etwa über die erzielbaren Mieteinnahmen getäuscht wurden.

 

In dem der Kanzlei Justus Rechtsanwälte & Steuerberater vorliegenden Gutachten des Staatsrechtlers Prof. Dr. Kahl wird hingegen ausgeführt, dass die Bundesrepublik Deutschland nach der ständigen Rechtsprechung des EuGH allgemein für hinreichend qualifizierte Verstöße gegen eine individualschützende Norm des Gemeinschaftsrechts, die kausal zu einem Schaden führten, haftet. Es wird weiterhin ausgeführt, dass ein Verstoß gegen Art. 4 Satz 3 RL 85/577/EWG in den Fällen der sog. „Schrottimmobilien“ regelmäßig vorliegt, wenn das nationale Recht keine geeigneten Maßnahmen zum Schutz des Verbrauchers bei einem Verstoß des Gewerbetreibenden gegen die Pflicht nach Art. 4 Satz 1 RL 85/577/EWG, über das Widerrufsrecht zu belehren, vorsieht.

 

Demzufolge sind Staatshaftungsansprüche bei allen Erwerbern von fremdfinanzierten Steuersparimmobilien und Fonds möglich.

Für die schriftliche Erstberatung, welche auch die Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung umfasst, drucken Sie bitte einfach das Auftragsformular für geschädigte Kapitalanleger aus und senden es ausgefüllt, zusammen mit den Zeichnungsscheinen und den wesentlichen Unterlagen zu. Für die Erstberatung entsteht Ihnen eine Gebühr in Höhe von 95,20 €. Gern können Sie sich auch unverbindlich per Email oder Telefon an uns wenden.

Autorin:
Diana Stol, Assessor Jur

JUSTUS Rechtsanwälte & Steuerberater
Eberswalder Straße 26
10437 Berlin

Tel.: 030 / 440 449 66
Fax: 030 / 440 449 56

E-mail: Steffan@kanzleimitte.de

 

 

 

 

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Schrottimmobilien

Schrottimmobilien

Unter Schrottimmobilien im Allgemeinen versteht man Grundstücke, die sich in einem mangelhaften Zustand befinden, sei es, dass das ganze Grundstück mit Altlasten kontaminiert ist, sei es, dass der Gebäudebestand baufällig ist oder Ähnliches. Diese Grundstücke werden dem Erwerber dann unter Verschweigen der Risiken und Mängel über Wert verkauft. Im engeren Sinne werden mit Schrottimmobilien Grundstücke bezeichnet, die im Zuge des Baubooms im Rahmen der Wiedervereinigung Anfang der neunziger Jahre an geschäftlich unerfahrene Kunden teilweise kreditfinanziert vermittelt wurden. Dabei wurden häufig nicht direkt die Grundstücke verkauft, sondern Beteiligungen an Immobilienfonds; die Erwerber kannten oftmals die Grundstücke selbst gar nicht und hatten diese nie persönlich in Augenschein genommen. Auch schwer vermietbare Eigentumswohnungen wurden auf diese Weise an häufig finanzschwache Investoren vermittelt; als Köder diente neben der angeblichen Rendite das Versprechen von Steuerersparnissen.
Verlockt durch diese überzogenen Versprechen, stellte sich die Beteiligung an den Schrottimmobilien für die Anleger oft als vollkommene Verlustgeschäfte heraus. Viele Anleger vertrauten auf die Seriosität dieser Anlage auch deshalb, weil die Finanzierung durch große Banken übernommen wurde.

Rechtliche Möglichkeiten

Daher stellte sich vielmals die Frage, ob und ggf. wie sich der Erwerber von seiner Beteiligung an den Schrottimmobilien wieder lösen kann. Ansprüche gegen den eigentlichen Verkäufer oder den Vermittler der Immobilie gehen dabei regelmäßig ins Leere, weil die Beteiligungsfirmen entweder insolvent sind oder als GmbH organisiert, die Organisatoren also nicht persönlich haften.
Hier kommen vor allem ein Widerruf des Kreditvertrages oder ein Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank in Betracht. Ein Widerruf des finanzierenden Darlehens nach dem damals noch geltenden Haustürwiderrufsgesetz ist vor allem deshalb möglich, weil es nach Ansicht des Europäischen Gerichtshofs ausreicht, wenn eine Haustürsituation bei der Vermittlung der eigentlichen Anlage vorliegt. Jedoch führt ein solches Vorgehen im Grunde nur dazu, dass das von der Bank in Anspruch genommene Darlehen rückabgewickelt werden kann, was eventuell hinsichtlich hoher Zinsbelastung interessant ist; an der eigentlichen Beteiligung ändert dies nichts. Fraglich ist daher häufig vor allem auch, ob es sich bei der Finanzierung und dem Erwerb des Darlehens um so genannte verbundene Geschäfte handelt, was vor allem dann gegeben ist, wenn der Anleger nicht von sich aus um einen Kredit nachfragt, sondern ihm beispielsweise gleich bei der Vermittlung ein Antragsformular der Bank vorgelegt wird. Ist dies der Fall, kann laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch eine Befreiung von der Beteiligungsverbindlichkeit geboten sein.

Möglicher Schadensersatzanspruch

Auf der anderen Seite können sich Schadensersatzansprüche ergeben, wenn der Anleger vorsätzlich über den Wert der Anlage getäuscht wurde; dieser Anspruch kann auch der finanzierenden Bank entgegengehalten werden, wenn die Beteiligung und Darlehen verbunden sind.

Verjährungsproblematik
Häufig ist auch die drohende Verjährung aufgrund einer Gesetzesänderung im Jahre 2002 problematisch; diese Frage hat der Bundesgerichtshof allerdings zu Gunsten der Anleger dahingehend entschieden, dass eine Kenntnis des Anlegers von den Grundlagen eines Schadensersatzanspruchs notwendig ist, um die dreijährige Frist in Gang zu setzen.