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Schrottimmobilien: BGH verurteilt Hypo Vereinsbank wegen Täuschung über Mieteinnahmen

Täuschung über erzielbare Mieteinnahmen – BGH verurteilt Hypovereinsbank zu Schadensersatz in Höhe von 50 000 Euro

Haften Geldinstitute, die die Finanzierung beim Kauf sogenannter „Schrottimmobilien“ übernommen haben gegenüber den geschädigten Anlegern?
Ja, wenn sie Kenntnis von einer arglistigen Täuschung durch den Bauträger und Vertreiber bzw. Vermittler sowie den Verkaufsprospekt haben mussten! Der BGH bestätigt in einem Beschluss vom 5.7.2011 (AZ XI ZR 342/10) in diesem Zusammenhang ein Urteil des OLG Köln vom 1.10.2010 (AZ 13 U 119/06) und verurteilt die HypoVereinsbank zu Schadensersatzzahlung.

Der Fall der der Entscheidung zugrunde liegt, ist der eines Ehepaars, welches 1993 zu Steuersparzwecken eine Eigentumswohnung in Langerwehe bei Aachen für 192 283 D-Mark gekauft hatte. Der Erwerb lief über eine Treuhänderin. Die Finanzierung hatte die Beklagte – das Vorgängerinstitut der HypoVereinsbank – übernommen.
Schnell wurde diese Wohnung für die Eheleute zum Verlustgeschäft: Bei der Erstellung einer Kalkulation über spätere Mieteinnahmen waren arglistig Falschangaben gemacht worden – bald stellte sich heraus, dass die zugesicherte Miete nicht erzielbar war. Der sich anschließende zivilrechtliche Streit um Schadensersatz kostete das Ehepaar rund 50 000 Euro – dafür muss jetzt aber die HypoVereinsbank aufkommen.

Der BGH bestätigt in seinem Beschluss das Urteil vom OLG Köln dahingehend, dass die Kenntnis der Bank über diese Täuschung zu bejahen sei. Die Mietangaben, die z.T. über 100% über der tatsächlich erzielbaren Miete lagen, waren offensichtlich überhöht. Das Geldinstitut hatte jahrelang und systematisiert mit Vertrieb und Treuhänder zusammengearbeitet und wiederholt von diesen Finanzierungen vermittelt bekommen. Daraus resultiert für die Beklagte ein „aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung“ hinsichtlich einer arglistigen Täuschung der Eheleute über das Anlageobjekt durch den Bauträger, Vertreiber, Vermittler sowie den Verkaufsprospekt. Dieser vor vertraglichen Aufklärungspflicht kam die Beklagte schuldhaft nicht nach.

Da die Eheleute bei richtiger Aufklärung wohl weder die Eigentumswohnung erworben, noch den Finanzierungsvertrag mit der HypoVereinsbank abgeschlossen hätten, können die Eheleute nun im Wege des Schadensersatzes gemäß § 249 BGB von der Beklagten verlangen, so gestellt zu werden, als ob sie die Anlage nicht getätigt hätte.

Für Anleger, die in gleicher Weise getäuscht wurden, eröffnet sich auf Grundlage dieses Urteils die Möglichkeit, Schadensersatzansprüche wegen arglistiger Täuschung über erwartbare Mieteinnahmen durchzusetzen.

Für die schriftliche Erstberatung, welche auch die Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung umfasst, drucken Sie bitte einfach das Auftragsformular für geschädigte Kapitalanleger aus und senden es ausgefüllt, zusammen mit den Zeichnungsscheinen und den wesentlichen Unterlagen zu. Für die Erstberatung entsteht Ihnen eine Gebühr in Höhe von 95,20 €. Gern können Sie sich auch unverbindlich per Email oder Telefon an uns wenden.

Ansprechpartner:
Rechtsanwalt Knud J. Steffan
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
JUSTUS Rechtsanwälte & Steuerberater
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Tel.: 030 / 440 449 66
Fax: 030 / 440 449 56
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Unter Schrottimmobilien im Allgemeinen versteht man Grundstücke, die sich in einem mangelhaften Zustand befinden, sei es, dass das ganze Grundstück mit Altlasten kontaminiert ist, sei es, dass der Gebäudebestand baufällig ist oder Ähnliches. Diese Grundstücke werden dem Erwerber dann unter Verschweigen der Risiken und Mängel über Wert verkauft. Im engeren Sinne werden mit Schrottimmobilien Grundstücke bezeichnet, die im Zuge des Baubooms im Rahmen der Wiedervereinigung Anfang der neunziger Jahre an geschäftlich unerfahrene Kunden teilweise kreditfinanziert vermittelt wurden. Dabei wurden häufig nicht direkt die Grundstücke verkauft, sondern Beteiligungen an Immobilienfonds; die Erwerber kannten oftmals die Grundstücke selbst gar nicht und hatten diese nie persönlich in Augenschein genommen. Auch schwer vermietbare Eigentumswohnungen wurden auf diese Weise an häufig finanzschwache Investoren vermittelt; als Köder diente neben der angeblichen Rendite das Versprechen von Steuerersparnissen.
Verlockt durch diese überzogenen Versprechen, stellte sich die Beteiligung an den Schrottimmobilien für die Anleger oft als vollkommene Verlustgeschäfte heraus. Viele Anleger vertrauten auf die Seriosität dieser Anlage auch deshalb, weil die Finanzierung durch große Banken übernommen wurde.

Rechtliche Möglichkeiten

Daher stellte sich vielmals die Frage, ob und ggf. wie sich der Erwerber von seiner Beteiligung an den Schrottimmobilien wieder lösen kann. Ansprüche gegen den eigentlichen Verkäufer oder den Vermittler der Immobilie gehen dabei regelmäßig ins Leere, weil die Beteiligungsfirmen entweder insolvent sind oder als GmbH organisiert, die Organisatoren also nicht persönlich haften.
Hier kommen vor allem ein Widerruf des Kreditvertrages oder ein Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank in Betracht. Ein Widerruf des finanzierenden Darlehens nach dem damals noch geltenden Haustürwiderrufsgesetz ist vor allem deshalb möglich, weil es nach Ansicht des Europäischen Gerichtshofs ausreicht, wenn eine Haustürsituation bei der Vermittlung der eigentlichen Anlage vorliegt. Jedoch führt ein solches Vorgehen im Grunde nur dazu, dass das von der Bank in Anspruch genommene Darlehen rückabgewickelt werden kann, was eventuell hinsichtlich hoher Zinsbelastung interessant ist; an der eigentlichen Beteiligung ändert dies nichts. Fraglich ist daher häufig vor allem auch, ob es sich bei der Finanzierung und dem Erwerb des Darlehens um so genannte verbundene Geschäfte handelt, was vor allem dann gegeben ist, wenn der Anleger nicht von sich aus um einen Kredit nachfragt, sondern ihm beispielsweise gleich bei der Vermittlung ein Antragsformular der Bank vorgelegt wird. Ist dies der Fall, kann laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch eine Befreiung von der Beteiligungsverbindlichkeit geboten sein.

Möglicher Schadensersatzanspruch

Auf der anderen Seite können sich Schadensersatzansprüche ergeben, wenn der Anleger vorsätzlich über den Wert der Anlage getäuscht wurde; dieser Anspruch kann auch der finanzierenden Bank entgegengehalten werden, wenn die Beteiligung und Darlehen verbunden sind.

Verjährungsproblematik
Häufig ist auch die drohende Verjährung aufgrund einer Gesetzesänderung im Jahre 2002 problematisch; diese Frage hat der Bundesgerichtshof allerdings zu Gunsten der Anleger dahingehend entschieden, dass eine Kenntnis des Anlegers von den Grundlagen eines Schadensersatzanspruchs notwendig ist, um die dreijährige Frist in Gang zu setzen.