Provision gewerblicher Immobilienmakler

Entstehungsproblematik der Provision gewerblicher Immobilienmakler

In dem Urteil vom 03.05.2012 (Az. : III ZR 62/11) hat der Bundesgerichtshof zu der Frage der Entstehung von Provisionsansprüchen gewerblicher Immobilienmakler Stellung bezogen.

Die Klägerin, eine gewerbliche Immobilienmaklerin, inserierte den Verkauf eines Baugrundstückes auf der Online-Plattform “ImmobilienScout24” unter Angabe der Grundstücksgröße und des Kaufpreises. Ferner informierte die Klägerin innerhalb des Inserates auch über eine “Provision 7,14%”.
Nach der telefonischen Kontaktaufnahme im April 2008 folgte eine Besichtigung, innerhalb derer der Beklagte zu 2 das Formular “Objektnachweis und Maklervertrag mit Käuferinteressen” unterzeichnete. Aus diesem Formular ging u.a. hervor, dass es die Pflicht des Käufers sei, bei Vertragsabschluss eine Provision in Höhe von 7,14% inklusive Mehrwertsteuer des Kaufpreises und etwaigen Nebenkosten an die Klägerin zu zahlen.
Nach dem Grundstückskauf durch die Beklagten, forderte die Klägerin die Zahlung der Provision von 7,14% (60.690,00 €). Die Beklagten fochten den Maklervertrag infolgedessen wegen arglistiger Täuschung an. Das gezeichnete Formular diente angeblich ausschließlich als Nachweis und nicht als Abschluss einer Maklervertrages.

Die Zahlungsklage der Klägerin wurde erstinstanzlich durch das Landgericht Potsdam und in der Berufungsinstanz durch das Oberlandesgericht Brandenburg zurückgewiesen.

Mit seinen Entscheidungsgründen stellte der BGH fest, dass eine Provisionsabrede gemäß § 652 durch schlüssiges Verhalten zustande gekommen sein könnte. Ferner könnte ein Vertragsabschluss auch stillschweigend dadurch erfolgt sein, dass der Kaufinteressent, wissend von der anfallenden Provision im Falle eines Kaufes, weiterhin die Leistungen der Maklerin in Anspruch genommen hat.
Weiterhin hat der BGH festgestellt, dass die Angabe von einer “Provision 7,14%” in dem Kontext eines Online-Inserates eindeutig und auch für einen durchschnittlichen Interessenten klar als Käuferprovision erkennbar sei. Außerdem sei nicht ersichtlich gewesen, dass der Makler bereits Verkäuferprovision beziehen würde oder dass die angegebene Provision als solche zu verwirklichen wäre. Das Anzeigen einer Provision durch den Makler signalisierte dem Käufer doch gerade sein Provisionsverlangen.

Insofern wurde das Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg durch den BGH aufgehoben. Der Bundesgerichtshof wies die Sache zudem an das Oberlandesgericht Brandenburg zurück. Dies mit dem Auftrag zu prüfen, ob ein Maklervertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2 zustande gekommen sei.

Mit dem Urteil vom 03.05.2012 festigte der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung insofern, als dass dem Makler Provisionsansprüche daraus entstehen können, wenn der potentielle Käufer – wissend von dem Provisionsverlangen – weiterhin Leistungen des Maklers für sich in Anspruch nimmt. Unter solche Leistungen fallen beispielsweise schon die Vermittlung von Kontaktdaten oder Adressen.

Bei Unklarheiten, ob die Inanspruchnahme der Maklertätigkeiten als Interessent schon zur Provisionszahlung verpflichtet, sollte Makler und Interessent ggf. vor Klageerhebung einen Fachanwalt zu einer Klärung und ggf. Mediation beauftragen.

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Knud J. Steffan
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
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