Mieterhöhung in Berlin

Mieterhöhung – Vermieter erhöht die Miete, Was nun?

Sie sind Mieter/in in Berlin und erhalten Post von ihrer Hausverwaltung. Hierin wird eine Mieterhöhung angekündigt und ihre Zustimmung verlangt. Wenn Sie nicht zustimmen wird ihnen gleich die Klage angedroht. Wie reagieren Sie richtig?

Mieterhöhung nur in bestimmten Grenzen möglich

Aus Gründen des Mieterschutzes und der Rechtssicherheit dürfen Vermieter nach § 558 BGB die Miete lediglich unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. Vielmehr muss er vorher die Zustimmung des Mieters einholen. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete aber nur dann verlangen, wenn

• die Einjahressperrfrist eingehalten,
• die Kappungsgrenze beachtet,
• das Mieterhöhungsverlangen begründet und
• die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird.

1. Sperrfrist bei Mieterhöhungsverlangen:

Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Keinen Einfluss auf diese Jahresfrist haben Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) oder auf Grund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB). Diese Mieterhöhungen können – gleichgültig wie oft und in welcher Reihenfolge – durchgeführt werden, ohne dass dies die Jahressperrfrist auslöst.

2. Kappungsgrenze:

Der Vermieter muss grundsätzlich – also mit Ausnahme der Mieterhöhung wegen Modernisierung bzw. Erhöhung der Betriebskosten – die sog. Kappungsgrenze nach § 558 III 1 BGB beachten. Danach ist eine Mieterhöhung insgesamt innerhalb von drei Jahren nach der letzten Anhebung nur um höchstens 20 Prozent möglich. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter – auch wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete in dieser Zeit mehrfach ändert – nicht ständig mehr Geld verlangen darf, sondern für drei Jahre auf eine Erhöhung von maximal 20 Prozent beschränkt ist.

Absenkung der Kappungsgrenze in Berlin?
Die Kappungsgrenze kann nach § 558 III 2, 3 BGB weiter abgesenkt werden. Die deutschen Bundesländer dürfen mit einer Rechtsverordnung bestimmen, dass die Miete innerhalb von maximal fünf Jahren nach der letzten Anhebung um höchstens 15 Prozent erhöht werden darf. Voraussetzung ist allerdings, dass die Wohnraumversorgung der Bevölkerung in einer Gemeinde bzw. einem Teil davon gefährdet ist. Es muss also ein Engpass an bezahlbaren Wohnungen bestehen. Derzeit haben elf Bundesländer von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, darunter auch Berlin.

Mietpreisbremse wirkt nur bei Neuvermietungen:
Die im Jahr 2015 eingeführte Mietpreisbremse spielt bei sog. Bestandsmietverhältnissen keine Rolle – sie kommt nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrags zur Anwendung und begrenzt dort die zulässige Miete.

3. Begründungspflicht der Mieterhöhung

Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen. Er muss dem Mieter erläutern, dass die bisher von ihm gezahlte Miete geringer ist als die ortsübliche Vergleichsmiete und ihm plausibel darlegen, dass die künftig von ihm verlangte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt.

In § 558 a Abs. 2 BGB werden dem Vermieter vier Begründungsmittel an die Hand gegeben. Er kann
auf einen Mietspiegel Bezug nehmen oder auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank nach § 558 e BGB oder
ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beifügen oder
drei Vergleichswohnungen benennen.

Fehlt die Begründung oder ist sie unvollständig, dann ist die gesamte Mieterhöhung unwirksam.

4. Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Miete lässt sich im Berliner Mietspiegel nachlesen.
Können sich Mieter und Vermieter über die ortsübliche Miete der Wohnung nicht einigen, entscheidet das Gericht im sogenannten Zustimmungsprozess. Da der qualifizierte Berliner Mietspiegel in den allermeisten Fällen von den Gerichten als Beweismittel im Zustimmungsprozess anerkannt werden wird, ergibt sich hieraus die immense praktische Bedeutung des Berliner Mietspiegels.

5. Wichtige Formvorschriften bei allen Mieterhöhungen

Bestimmte formale Mindestvoraussetzungen müssen immer erfüllt sein, damit ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist:

• Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform gestellt werden. § 126 b BGB [Textform]
• Bei mehreren Vermietern müssen sämtliche Vermieter als Absender der Mieterhöhung ersichtlich sein.
• Vollmacht beigenfügt? Sofern ein Verwalter erstmals Absender der Mieterhöhung ist oder zwischenzeitlich ein Verwalterwechsel stattgefunden hat, muss dem Mieterhöhungsverlangen eine Vollmacht zur Vornahme von Mieterhöhungen beigefügt sein. Andernfalls können Sie durch unverzügliche Zurückweisung der Mieterhöhung diese wegen fehlender Vollmacht unwirksam machen (vgl. §174 BGB).
• Bei mehreren Mietern muss die Mieterhöhung sämtlichen Mietern zugehen.
• Bei jeder Mieterhöhung muss die neue Miete oder zumindest die Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein.

JUSTUS rät:

Ist die Mieterhöhung ordnungsgemäß, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung. Wird sie verweigert, kann und wird der Vermieter sie einklagen (Zustimmungsklage).
Es gibt in Wesentlichen 3 Möglichkeiten:

1. Wenn das Mieterhöhungsverlangen in Ordnung ist, erteilen Sie bis Ende des 2. Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens Ihre Zustimmung schriftlich. Andernfalls riskieren Sie eine Zustimmungsklage des Vermieters.
2. Haben Sie Zweifel an Form oder der Berechtigung der Mieterhöhung, fragen Sie zeitnah einen Rechtsanwalt.
3. Ist die Mieterhöhungsforderung der Höhe nach teilweise unbegründet ist, sollten Sie dem Mieterhöhungsverlangen in entsprechendem Umfang teilweise zustimmen.

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