Medico Immobilienfond Nr. 30 in Notlage – Anleger setzen außerordentliche Gesellschafterversammlung durch.

Kapitalmarktrecht

 

Warnung vor Medico Immobilien Fonds: Medico-Fonds Nr. 30 in Notlage – Anleger setzen außerordentliche Gesellschafterversammlung durch.

 

Das Landgericht Düsseldorf verurteilt Deutsche Apotheker- und Ärztebank eG wegen unzureichender Aufklärung über die Risiken einer Beteiligung an der Medico Immobilien Fonds Nr. 33 KG zur Zahlung von Schadensersatz.

 

 

 

Mit Renditeversprechen von 15 und mehr Prozent konnten Initiatoren bereits geschlossener Medico-Immobilienfonds Ende vergangenen Jahres aus dem Stand heraus mehr als 380 Millionen Euro Anlegergelder einsammeln. Doch die meisten Anleger dürften „auf Sand gebaut“ haben.

 

 

 

Am 05. Juni 2008 findet eine außerordentliche Gesellschafterversammlung des Medico-Fonds Nr. 30 Büro-Center Magdeburg KG in Düsseldorf statt, auf der über eine Sanierung des Fonds beraten werden soll. Weil mehr als 10 Prozent der Gesellschafter mit einem Stimmanteil von über 7,5 Millionen EUR dies gefordert hatten, musste die Fondsverwaltung nunmehr eine außerordentliche Gesellschafterversammlung einberufen. Am 14. Februar 2008 verurteilte das Landgericht Düsseldorf Deutsche Apotheker- und Ärztebank eG wegen unzureichender Aufklärung über die Risiken einer Beteiligung an den Medico Immobilien Fonds Nr. 33 KG zur Zahlung von Schadensersatz.

 

 

 

Hintergrund

 

Medico Immobilien Fonds sind in den Jahren 1984 – 2005 entstanden. Prospektverantwortliche Anbieterin ist die Gebau Aktiengesellschaft. Es sind insgesamt 52 geschlossene Immobilienfonds mit einem Zeichnungskapital von 385 Millionen Euro aufgelegt worden. An diesen Fonds haben sich rund 15.000 Anleger als Gesellschafter beteiligt. Von den derzeit noch bestehenden 38 Medico Fonds, die allesamt als Kommanditgesellschaft gestaltet sind, befinden sich viele in wirtschaftlicher Notlage. So können bei der überwiegenden Zahl der Fonds gar keine bzw. nur geringe Ausschüttungen an die Gesellschafter geleistet werden. Teilweise weichen die tatsächlichen Ausschüttungen der Fonds bis zu 38 Prozent von den prospektierten Ausschüttungen ab. Die übernommenen Mietgarantien sind zum Teil bereits ausgelaufen, was zu einer drastischen Verschlechterung der Vermietungssituation und somit zu einer Reduzierung der Mieteinnahmen geführt hat.

 

 

 

Vermittelt wurden die Medico-Fonds von der Deutschen Apotheker- und Ärztebank eG und der Bonnfinanz AG. Bei einer Durchsicht der Verkaufsprospekte fallen einige Unstimmigkeiten im Hinblick auf die getroffenen wirtschaftlichen Prognosen auf. So sind die Mieteinnahmen, insbesondere die prognostizierten Mietsteigerungen unter Berücksichtigung der gewählten Immobilienstandorte als unrealistisch anzusehen. Nur durch die zu hoch prognostizierten Mieteinnahmen konnte bei vielen der Immobilienfonds überhaupt eine Deckung der Ausgaben und Ausschüttungen rechnerisch dargestellt werden. Bei einigen der Fonds betragen die weichen Kosten, also die Kosten für den Vertrieb und die Prospekterstellung, über 30 Prozent der Gesamtinvestitionssumme.

 

 

 

Medico Fonds Nr. 30

 

Bei dem Medico Fonds Nr. 30 stellt sich die wirtschaftliche Situation derzeit besonders prekär dar. So ist die Ausschüttung der Gesellschaft über 30 Prozent hinter den prognostizierten Ausschüttungen zurück geblieben. Zudem hat das Auslaufen der Mietgarantie der Gebau AG zum 31. Dezember 2004 zu Mindereinnahmen von 4,5 Millionen Euro pro Jahr geführt. Nach Auffassung der Justus Rechtsanwälte & Steuerberater ist das Fondskonzept von Anfang an fehlerhaft gewesen, weil das Fondsobjekt zu einem zu hohen Preis erstellt worden ist und die „weichen Kosten“ mit 33 % branchenunüblich hoch gewesen sind. Die prognostizierten Mieten und Mietsteigerungen waren daher nicht zu realisieren gewesen. Zahlreiche Fondsgesellschafter haben bereits ihren Austritt aus der Gesellschaft erklärt.

 

 

 

Rechtliche Würdigung

 

Bei dem Medico Immobilienfonds handelt es sich um Kapitalanlagen mit hohen wirtschaftlichem Risiko. So stellt sich für die Anleger wie bei jeder Kommanditgesellschaft die Frage, ob es sich bei den erhaltenen Ausschüttungen um eine echte Rendite oder nur um eine gewinnunabhängige Entnahme handelt, durch die die Kommanditisteneinlage vermindert wird. Sofern die vorgenommenen Ausschüttungen nicht aus Gewinnen der Gesellschaft stammen, lebt die Haftung des Anleger gemäß § 172 IV HGB wieder auf, so dass er bei einer Insolvenz der Fondsgesellschaft, neben der verlorenen Einlage auch noch auf Rückgewähr der erhaltenen Ausschüttungen in Anspruch genommen werden kann.

 

 

 

Neben einer Inanspruchnahme der Gebau AG als Prospektverantwortliche, kommen nach Auffassung der Justus Rechtsanwälte & Steuerberater Schadensersatzansprüche gegen die Apotheker- und Ärztebank sowie gegen die Bonnfinanz AG wegen Falschberatung in Betracht. Aufgrund der institutionalisierten Zusammenarbeit zwischen dem Initiator der Medico Fonds und der Apotheker- und Ärztebank eG ist diese gegenüber den Anlegern zu einer Aufklärung über die mit der Fondsbeteiligung einhergehenden Risiken verpflichtet. Zu prüfen wird dabei insbesondere sein, ob die Apotheker- und Ärztebank eG und die Bonnfinanz AG als bei den von ihnen vermittelten Medico Immobilienfonds ihrer Pflicht zur Durchführung einer Plausibilitätsprüfung, also der Prüfung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Immobilienobjektes, Genüge getan haben. Sollte dies nicht der Fall sein, bestehen für die geschädigten Anleger nach Auffassung der Justus Rechtsanwälte gute Aussichten ihre Schadensersatzansprüche auch gerichtlich durchzusetzen.

 

 

 

Rechtssprechung

 

Erste Urteile bestätigen diese Rechtsauffassung. So hatte das Landgericht Düsseldorf am 14. Februar 2008 (AZ: 3 O 778/04) die Deutsche Apotheker- und Ärztebank eG zur Zahlung von Schadensersatz, Zug um Zug gegen Abtretung der Gesellschaftseinlage verurteilt.

Die folgenden Fonds sind von der Gebau AG aufgelegt worden:

Medico Fonds Nr. 20 SB-Warenhaus TOOM-Markt Gummersbach
Medico Fonds Nr. 21 Neuwied (Teilverkauf)
Medico Fonds Nr. 22 Objekt Hollage
Medico Fonds Nr. 23 Einkaufszentrum Bensberg
Medico Fonds Nr. 24 Geschäfts- und Wohnhaus Detmold
Medico Fonds Nr. 25 Seniorenstift Schwenningen
Medico Fonds Nr. 26 Seniorenwohn- und Pflegeheim Bad Rappenau
Medico Fonds Nr. 27 Airport-Hotel Düsseldorf
Medico Fonds Nr. 28 Linder-Hotel Leipzig
Medico Fonds Nr. 29 Büro- und Geschäftshaus Erfurt
Medico Fonds Nr. 30 Bürozentrum Halberstädter Str. Magdeburg
Medico Fonds Nr. 31 Bürogebäude Berlin Miraustr. 48–54
Medico Fonds Nr. 32 Stadtteilzentrum Berlin Hermannstr.
Medico Fonds Nr. 33 Wohn- und Bürocenter Leipzig-Hamburg
Medico Fonds Nr. 34 Büro Berlin, Büro Leinefelde
Medico Fonds Nr. 35 Wohnungen Berlin, Büro Leipzig
Medico Fonds Nr. 36 Büro- und Verwaltungsgebäude Leipzig, Torgauer Straße
Medico Fonds Nr. 37 Dresden Waldschlößchen
Medico Fonds Nr. 38 Magdeburg Damaschkeplatz
Medico Fonds Nr. 39 Dresden Johannstadt
Medico Fonds Nr. 40 Berlin-Karlshorst, Büro- und Geschäftsgebäude
Medico Fonds Nr. 41 Gera, Potsdam, Quedlinburg
Medico Fonds Nr. 42 Multiplex-Kino UFA-Palast Düsseldorf
Medico Fonds Nr. 43 Dresden Kristallpalast
Medico Fonds Nr. 44 Berlin
Medico Fonds Nr. 45 Technologiezentrum Bielefeld
Medico Fonds Nr. 46 Objekte Leverkusen, Düsseldorf, Duisburg
Medico Fonds Nr. 47 Marienfelde
Medico Fonds Nr. 48 Objekte Köln und Monschau
Medico Fonds Nr. 49 Objekte Speyer und Düsseldorf
Medico Fonds Nr. 52 Seniorenpark Neustadt
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Autorin:
Diana Stol, Assessor Jur

Rechtsanwalt für Kapialanlagerecht Knud J. Steffan
JUSTUS Rechtsanwälte & Steuerberater
Eberswalder Straße 26
10437 Berlin

Tel.: 030 / 440 449 66
Fax: 030 / 440 449 56

E-mail: Steffan@kanzleimitte.de

 

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Geschlossene Immobilienfonds:

Beim geschlossenen Immobilienfonds investiert der Kapitalanleger in Immobilien, z.B. in Gewerbeimmobilien wie Büro- oder Einzelhandels-, Logistik-, aber auch Wohnobjekte. Er ist damit Mitinhaber mit entsprechenden Risiken, aber auch allen Chancen des Marktes. Steuerlich liegen meist Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) vor.

Die einzelnen Immobilien werden in einem Emissionsprospekt ausführlich dargestellt, was dem Anleger – im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds – eine transparente Investitionsentscheidung ermöglicht. Bei Erreichung der geplanten Investitionshöhe wird der Platzierungszeitraum beendet, das heißt, es werden keine weiteren Gelder mehr eingeworben, und der Anlegerkreis ist damit definiert. Der Fonds wird geschlossen.

Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds bieten ihre Produkte gerne als krisensichere Kapitalanlage mit Inflationsschutz und Wertzuwachs an. Dabei gab es in den vergangenen Jahren eine Reihe spektakulärer Pleiten. So wurde beispielsweise die Deutsche Capital Management AG (DCM), einst ein führender Emittent geschlossener Immobilienfonds, 2013 insolvent.

Unterschiede offener und geschlossener Immobilienfonds
 
  • Risikostreuung - Offene Immobilienfonds investieren in viele Immobilien. Geschlossene Fonds dagegen oft nur in ein oder zwei Objekte. Das Risiko wird bei offenen Fonds also breiter gestreut.
  • Investitionsvolumen - Bei offenen Immobilienfonds ist das Fondsvermögen meist nicht gedeckelt. Es wächst, wenn neue Anleger Anteile erwerben und dem Fonds damit Geld zufließt. Bei geschlossenen Fonds hingegen ist das Volumen beschränkt. Wenn alle Anteile verkauft sind, wird der Fonds geschlossen.
  • Anteile-Verkauf - Bei offenen Immobilienfonds können Sie Ihre Fondsanteile grundsätzlich jederzeit wieder verkaufen. Bei geschlossenen Fonds müssen Sie die Anteile dagegen bis zum Ende der Laufzeit halten. Dann wird das Immobilienobjekt verkauft und der Erlös an alle Anleger ausgeschüttet.
  • Rechtliche Behandlung - beide Kapitalanlagen sind sowohl hinsichtlich der Rechten und Pflichten der Anleger, Aufklärungs- und Beratungspflichten, Schadenersatzansprüche und Verjährungsfristen rechtlich unterschiedlich zu behandeln.
 

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