Makler und Handelsvertreterrecht

Makler, Immobilienmakler und Handelsvertreter
Makler und Maklerrecht

1. Allgemein

Makler sind unabhängige und selbstständige gewerbsmäßige Vermittler von Geschäften. Im Unterschied zu Handelsvertretern sind Makler nicht ständig für ein bestimmtes Unternehmen tätig.

Herkömmliche Aufgaben von Immobilienmaklern sind die Vermittlung, Vermietung, Verwaltung und Finanzierung von Grundstücken, Häusern, Wohnungen und gewerblichen Objekten. Daneben sind hauptberuflich oder nebenberuflich Tätigkeiten möglich u.a. in der Hausverwaltung von Häusern, Wohnungen, Gewerbeobjekte und anderen Immobilien, im Facility Management oder in der Mitarbeit bzw. Leitung eines Family Offices.

Das Maklerrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in den §§ 652 bis 654 BGB geregelt.

Die gesetzlichen Regelungen des Maklerrecht im BGB enthalten lediglich die Voraussetzungen für das Entstehen des Anspruchs auf Provision sowie die Gründe für den möglichen Verlust derselben. Nach dem Willen des Gesetzgebers steht der Makler zwischen den Parteien (Eigentümer – Vermieter – Verpächter einerseits und Käufer – Mieter – Pächter andererseits) und vermittelt als neutraler Dritter zwischen den Interessen der Parteien.

Ihre Einnahmen erzielen Immobilienmakler zumeist aus den Provisionen für ihre Tätigkeit. Nach dem Gesetz kann ein Makler gleich auf zweifache Weise tätig werden: Entweder er beschränkt sich darauf, einen potenziellen Käufer auf ein entsprechendes Projekt hinzuweisen (Nachweismakler) oder aber der Immobilienmakler tritt mit dem Interessenten direkt in Vertragsverhandlungen. Dann spricht der Gesetzgeber von einem Vermittlungsmakler. Für seine Tätigkeit brauchen die in § 34c GewO aufgeführten Maklertätigkeiten die Erlaubnis der zuständigen Behörde (zumeist Gewerbeaufsichtsämter), die bei Unzuverlässigkeit versagt werden kann. Dazu vertiefend: Makler (Bauträger und Baubetreuer) – Gewerberecht.

Makler haben bei ihrer Berufsausübung u.a. die Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehnsvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobiloienverwalter (MaBV) zu beachten. Die MaBV konkretisiert die Ausübung der Tätigkeiten der Makler sowie die Inhalte der zwingenden Berufshaftpflichtversicherung und der Weiterbildung und ist stark von Verbraucherschutzgedanken geprägt, nach dem der Auftraggeber vor unseriösen und unzuverlässigen Gewerbetreibenden zu bewahren ist.

Die anglo-amerikanischen Bezeichnung ist “Real Estate Manager”.

2. Das gesetzgeberische Leitbild der Maklertätigkeit

Das Maklerrecht wird in den §§ 652 bis 654 BGB geregelt und von der Rechtsprechung insbesondere durch folgende Grundsätze bestimmt:

  • Es muss ein Drei-Personen-Verhältnis (Kunde – Makler – Auftraggeber) bestehen. Dieses Drei-Personen-Verhältnis ist nicht gegeben, wenn dem Makler keine unabhängige Willensbildung möglich ist. Das ist dann der Fall, wenn eine rechtliche, persönliche oder wirtschaftliche Verflechtung im Sinne einer Abhängigkeit eine unabhängige Willensbildung verhindert.
  • Der Kunde hat eine umfassende Entscheidungsfreiheit, ob er den Vertrag abschließt oder nicht.
  • Die Tätigkeit des Maklers ist erfolgsbezogen. Die Provision entsteht, wenn er eine Vertragsgelegenheit nachweist oder einen Vertrag vermittelt hat. Untypisch für das Bild des Maklers ist die Vereinbarung eines erfolgsunabhängigen Provisionsversprechens, eine solche Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist deshalb unzulässig (Urteil des BGH 20.03.1985 – IVa ZR 223/83).

3. Pflichten aus Maklervertrag

Jeder Maklervertrag beinhaltet neben den Hauptpflichten der Parteien (Maklertätigkeit und Zahlung der Maklerprovision) auch Nebenpflichten.

Dem Makler obliegen insbesondere folgende Nebenpflichten:

  • Aufklärungs- und Informationspflicht
  • Erkundigungs- und Prüfungspflicht
  • Treuepflicht
  • Warnpflicht

Rechtsgrundlage ist § 241 Abs. 2 BGB, nach dem ein Vertrag nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichtet.

4. Erlaubnis nach § 34 c GewO

Der Makler benötigt für seine Tätigkeit eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung. Die Tätigkeit als Makler ohne die nachzuweisende Erlaubnis ist eine Ordnungswidrigkeit und wird duch die Aufsichtsämter durch hohe Geldbußen bestraft. Unter Umständen kann auch ein Maklervertrag und der Provisionsanspruch angefochten werden, wenn der Makler ohne die erforderliche Maklererlaubnis tätig ist.

Paragraph 34c GewO trifft vor allem auf Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer zu. Genauer gesagt, sind es aber all diejenigen, die gewerbsmäßig tätig sind. Wer nur gelegentlich als Vermittler tätig ist bedarf keiner Erlaubnis. Nach § 34 c GewO bedarf der jeninge eine Erlaubnis der zuständigen Behörde, der gewebsmäßig:

  1. den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
  2. den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34i Absatz 1 Satz 1, vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
  3. Bauvorhaben a) als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden, b) als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen,
  4. das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten (Wohnimmobilienverwalter)

4. Berufsausbildung zum Makler

Derzeit besteht keine zwingende fachliche Ausbildung zur Ausübung der Maklertätigkeit (Makler (Bauträger und Baubetreuer) – Gewerberecht).

Ansprechpartner:
Michael Kraft
Rechtsanwalt
E-Mail: Justus@kanzleimitte.de

Telefon: 030-440 449 66
Telefax: 030-440 449 56
Grit Rahn
Rechtsanwältin
E-Mail: Rahn@kanzleimitte.de

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