Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung
Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung muss in dem förmlichen Verfahren des § 558a BGB geltend gemacht werden. Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter in einem Mieterhöhungsschreiben mitteilen, dass er die Miete erhöhen will. Sind alle formellen und materiellen Voraussetzungen an das Mieterhöhungsschreibens erfüllt, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters, der gegebenenfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden kann.
Voraussetzungen des Mieterhöhungsschreibens
Es sind sowohl formelle als auch materielle Voraussetzungen an ein Mieterhöhungsschreiben gestellt.
Absender:
Der Anspruch auf Zustimmung steht nur dem Vermieter zu, deswegen muss er auch der erkennbare Absender des Mieterhöhungsschreibens sein. Eine Vertretung zB durch die Hausverwaltung ist möglich, allerdings muss für die Mieter erkennbar sein, dass sie für den Vermieter tätig wird.
Adressat:
Die richtigen Adressaten des Mieterhöhungsschreibens sind alle Hauptmieter. Gegenüber diesen muss die Mieterhöhung erklärt werden und es ist von Seiten des Vermieters sicherzustellen, dass diesen das Schreiben auch zugegangen ist.
Formerfordernisse:
Es sind keine besonderen Formerfordernisse an ein Mieterhöhungsschreiben gestellt. Es muss in Textform ergehen, wozu zB auch ein Schrieben per Telefax oder E-Mail zählt.
Begründung:
Das Mieterhöhungsschreiben muss immer auch eine Begründung erhalten und auf die Zustimmung des Mieters gerichtet sein. Es muss deutlich aus dem Schreiben hervorgehen, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung begehrt. Deshalb muss dieser vom Mieter ausdrücklich eine Zustimmungserklärung verlangen. Erhält er diese nicht, kann er sie per Klage einfordern, denn er hat – bei Vorliegen eines ordnungsgemäßen Mieterhöhungsschreibens – auf die Zustimmung einen Anspruch.
Der Vermieter muss das Erhöhungsverlangen begründen. Dazu stehen ihm vor allem die Begründungsmittel des § 558 a II BGB zur Verfügung.
Begründungsmittel:
Die Notwendigkeit der Begründung des Mieterhöhungsschreibens ergibt sich aus § 558a BGB. Dieses nennt einige Bezugnahmepunkt für die Begründung, unter anderem den Mietspiegel, die Auskunft aus der Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigten oder die Angabe von drei Vergleichswohnungen. Der Vermieter muss bei der Angabe von Vergleichswohungen mindestens drei vergleichbare Wohnungen aufzeigen, bei denen die verlangte Miete oder sogar mehr gezahlt wird. Der Vermieter muss die Vergleichswohnungen so genau beschreiben, dass der Mieter sie identifizieren und auch finden kann (BGH, NJW 2003, 963).
Folgen:
Liegen die Voraussetzungen des Mieterhöhungsschreibens vor, besteht ein Anspruch des Vermieters auf Erteilung der Zustimmung.
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Ansprechpartner:
Michael Kraft
Rechtsanwalt
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