BGH hat über Mietanpassungen für Gewerbemieter im Lockdown entschieden
Im März 2020 wurde zum 1. Mal aufgrund der Corona Pandemie durch Verordnungen der Bundesländer eine Vielzahl von Geschäften und Gaststätten geschlossen. Das öffentliche Leben kam durch den sog. Lockdown zum großen Teil zum Erliegen.
Für viele Gewerbemieter stellte sich damit das Problem, dass sie durch langjährig abgeschlossene Mietverträge zur Mietzahlung verpflichtet waren, obwohl sie ihre Geschäfte nicht öffnen konnten und damit auch keine Umsätze erwirtschaften konnten, aus denen die Mieten gezahlt werden konnten.
Viele Mieter haben aufgrund dessen auch die Miete nicht weiter gezahlt.
BGH bringt endlich mehr Rechtsklarheit für Gewerbemieter und Vermieter:
Der Bundesgerichtshof hat nun in seiner Entscheidung vom 12.1.2022 Aktenzeichen XII ZR 8/21 erstmals über die Frage entschieden, ob und in welcher Höhe die Gewerbemiete aufgrund derartiger Umstände herabgesetzt werden kann.
Hierbei hat der BGH klargestellt, dass die Miete nicht einseitig gemindert werden kann. Es muss vielmehr eine Anpassung des Vertrages unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB vorgenommen werden. Das heißt konkret, dass der Mieter wärend der Dauer eines Lockdowns nur einer geringere oder sogar keine Mietzahlung schuldet. Natürlich muss er sich das anrechnen lassen, was er an staatlichen Ausgleichszahlungen auf die Miete erhält.
Gewerbemiete kann bei Lockdown herabgesetzt werden
Der BGH hat hierbei einer pauschalen Risikoaufteilung zwischen Vermieter und Mieter, die dadurch vorgenommen werden kann, dass die Miete um 50 % herabgesetzt werden kann und damit beide Seiten das Mietausfallrisiko zu gleichen Teilen tragen müssen, eine Absage erteilt.
Vielmehr ist der BGH der Ansicht, dass eine Anpassung des Mietvertrages nur durch eine konkret auf den Einzelfall bezogene Abwägung aller relevanten Umstände erfolgen kann und hierbei auch staatliche Ausgleichszahlungen und Versicherungsleistungen berücksichtigt werden müssen.
Der BGH hat die Sache an das OLG Dresden zurückverwiesen. Dies wird sich nun mit den einzelnen Umständen beschäftigen und diese bewerten müssen.
Mietern, die im Lockdown ihre Gewerbemiete einseitig herabgesetzt haben, raten JUSTUS- Rechtsanwälte, sich anwaltlich über das weitere Vorgehen beraten zu lassen.
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