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Badenia schrottimmobilien: bgh bestätigt rechtsprechung zur finanzierung sog. „schrottimmobilien“ durch die badenia bausparkasse

Pressemitteilung vom 11.01.2011: BGH bestätigt Rechtsprechung zur Finanzierung sog. „Schrottimmobilien“ durch die Badenia Bausparkasse

Lt. Pressemitteilung des für Bankrecht zuständigen 11. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 11.01.2011 wurde die mit Urteil vom 29. Juni 2010 (XI ZR 104/08) begründete BGH-Rechtsprechung zur Finanzierungspraxis der Badenia Bausparkasse AG beim Vertrieb sog. Schrottimmobilien in acht weiteren Verfahren bestätigt. Die Vorinstanzen hatten die Klagen geschädigter Eigentümer noch abgewiesen.

BGH: Badenia wusste von arglistiger Täuschung durch Immobilienvertrieb

Die Richter sahen eine zum Schadensersatz verpflichtende Aufklärungspflichtverletzung der Badenia in irreführenden Angaben über die vom Verkäufer erhaltenen Provisionen in bundesweit verwendeten Formularen zur Beauftragung der Immobilien- und Finanzierungsvermittlung. Die Badenia habe mit dem Vertriebsunternehmen zusammengewirkt, weshalb deren Kenntnis über die tatsächliche Höhe der Provisionen zu vermuten sei. Diese Kenntnis hätte sie den Kaufinteressenten im Rahmen Finanzierung nicht vorenhalten dürfen.
So waren im üblichen „Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag“, den die diversen Strukturvertriebe den Kunden vorlegten, als „Vermittlungsgebühr“  2,0 Prozent und als „Courtage“ 3,45 Prozent angegeben. Tatsächlich betrug die Höhe der Provisionen jedoch bis zu 23 %.

Dies offenbarte die finanzierende Bausparkasse dem Kunden jedoch nicht, der laut BGH davon ausgehen konnte, dass die ausgewiesenen Gebührensätze eine Gesamtprovision von 5,5 Prozent ergaben. Soweit höhere Zahlungen fliessen, muss die Bausparkasse darüber informieren. Tut sie es nicht, haftet sie.

Rechtsprechung zugunsten geschädigter Schrottimmobilien-Eigentümer verfestigt

Damit haben sich die Erfolgsaussichten geschädigter Eigentümer sog. Schrottimmobilien mit Finanzierungen der Badenia Bausparkasse auf Rückabwicklung der Kaufverträge einschließlich der Finanzierungsdarlehen weiter verfestigt. Die vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fallkonstellationen sind offenbar bundesweit und massenhaft aufgetreten. Es ist jedoch stets zu prüfen, ob die konkrete Fallkonstellation tatsächlich derjenigen entspricht, die den BGH-Entscheidungen zugrunde lag. Wenn dies der Fall ist und noch keine Anspruchsverjährung eingetreten ist, sollten Anleger gegen die Badenia vorgehen.

Achtung Verjährung spätestens zum 31.12.2011!

Wichtiger Hinweis: Geschädigte sollten unbedingt beachten, dass für die hier betroffenen Altfälle aus den 90-er Jahren eine kenntnisunabhängige Verjährungshöchstfrist existiert, die am 31. Dezember 2011 endet. Geschädigte sollten sich daher rechtzeitig vor Ablauf dieser Frist an spezialisierte Rechtsanwälte wenden und prüfen lassen, ob im konkreten Fall ebenfalls Aussichten auf eine erfolgreiche Rückabwicklung bestehen.

Für die schriftliche Erstberatung, welche auch die Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung umfasst, drucken Sie bitte einfach das Auftragsformular für geschädigte Kapitalanleger aus und senden es ausgefüllt, zusammen mit den Zeichnungsscheinen und den wesentlichen Unterlagen zu. Für die Erstberatung entsteht Ihnen eine Gebühr in Höhe von 95,20 €. Gern können Sie sich auch unverbindlich per Email oder Telefon an uns wenden.

Ansprechpartner:
Rechtsanwalt Knud J. Steffan
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
JUSTUS Rechtsanwälte & Steuerberater
Eberswalder Straße 26
10437 Berlin

Tel.: 030 / 440 449 66
Fax: 030 / 440 449 56
E-mail: Justus@kanzleimitte.de

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Schrottimmobilien

Schrottimmobilien

Unter Schrottimmobilien im Allgemeinen versteht man Grundstücke, die sich in einem mangelhaften Zustand befinden, sei es, dass das ganze Grundstück mit Altlasten kontaminiert ist, sei es, dass der Gebäudebestand baufällig ist oder Ähnliches. Diese Grundstücke werden dem Erwerber dann unter Verschweigen der Risiken und Mängel über Wert verkauft. Im engeren Sinne werden mit Schrottimmobilien Grundstücke bezeichnet, die im Zuge des Baubooms im Rahmen der Wiedervereinigung Anfang der neunziger Jahre an geschäftlich unerfahrene Kunden teilweise kreditfinanziert vermittelt wurden. Dabei wurden häufig nicht direkt die Grundstücke verkauft, sondern Beteiligungen an Immobilienfonds; die Erwerber kannten oftmals die Grundstücke selbst gar nicht und hatten diese nie persönlich in Augenschein genommen. Auch schwer vermietbare Eigentumswohnungen wurden auf diese Weise an häufig finanzschwache Investoren vermittelt; als Köder diente neben der angeblichen Rendite das Versprechen von Steuerersparnissen.
Verlockt durch diese überzogenen Versprechen, stellte sich die Beteiligung an den Schrottimmobilien für die Anleger oft als vollkommene Verlustgeschäfte heraus. Viele Anleger vertrauten auf die Seriosität dieser Anlage auch deshalb, weil die Finanzierung durch große Banken übernommen wurde.

Rechtliche Möglichkeiten

Daher stellte sich vielmals die Frage, ob und ggf. wie sich der Erwerber von seiner Beteiligung an den Schrottimmobilien wieder lösen kann. Ansprüche gegen den eigentlichen Verkäufer oder den Vermittler der Immobilie gehen dabei regelmäßig ins Leere, weil die Beteiligungsfirmen entweder insolvent sind oder als GmbH organisiert, die Organisatoren also nicht persönlich haften.
Hier kommen vor allem ein Widerruf des Kreditvertrages oder ein Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank in Betracht. Ein Widerruf des finanzierenden Darlehens nach dem damals noch geltenden Haustürwiderrufsgesetz ist vor allem deshalb möglich, weil es nach Ansicht des Europäischen Gerichtshofs ausreicht, wenn eine Haustürsituation bei der Vermittlung der eigentlichen Anlage vorliegt. Jedoch führt ein solches Vorgehen im Grunde nur dazu, dass das von der Bank in Anspruch genommene Darlehen rückabgewickelt werden kann, was eventuell hinsichtlich hoher Zinsbelastung interessant ist; an der eigentlichen Beteiligung ändert dies nichts. Fraglich ist daher häufig vor allem auch, ob es sich bei der Finanzierung und dem Erwerb des Darlehens um so genannte verbundene Geschäfte handelt, was vor allem dann gegeben ist, wenn der Anleger nicht von sich aus um einen Kredit nachfragt, sondern ihm beispielsweise gleich bei der Vermittlung ein Antragsformular der Bank vorgelegt wird. Ist dies der Fall, kann laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch eine Befreiung von der Beteiligungsverbindlichkeit geboten sein.

Möglicher Schadensersatzanspruch

Auf der anderen Seite können sich Schadensersatzansprüche ergeben, wenn der Anleger vorsätzlich über den Wert der Anlage getäuscht wurde; dieser Anspruch kann auch der finanzierenden Bank entgegengehalten werden, wenn die Beteiligung und Darlehen verbunden sind.

Verjährungsproblematik
Häufig ist auch die drohende Verjährung aufgrund einer Gesetzesänderung im Jahre 2002 problematisch; diese Frage hat der Bundesgerichtshof allerdings zu Gunsten der Anleger dahingehend entschieden, dass eine Kenntnis des Anlegers von den Grundlagen eines Schadensersatzanspruchs notwendig ist, um die dreijährige Frist in Gang zu setzen.