Schadenersatzanspruch des Mieters bei Verkauf der Mietwohnung
In dem vom BGH entschiedenen Fall (21.1.2015 – VIII ZR 51/14;) hatte die Vermieterin die Mieterin nicht über den abgeschlossenen Kaufvertrag informiert.
Später bot die neue Eigentümerin der Mieterin die Wohnung zum Kauf an, wobei die Kaufpreisforderung von 266.000 € um ca. 80.000 € höher lag als der Betrag, den die neue Eigentümerin selbst hatte bezahlen müssen.
Die Mieterin verlangte Schadensersatz in dieser Höhe von der früheren Eigentümerin.
Der BGH erkannte, dass die Mieterin Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis zu erhalten hat, wobei die Kosten davon abzusetzen sind, die im Fall des Erwerbs der Wohnung von der Mieterin hätten getragen werden müssen (also zum Beispiel Notarkosten und Kosten der grundbuchlichen Umtragung).
Dieser Anspruch bestehe auch dann, wenn die Mieterin, nachdem sie Kenntnis vom Verkauf erlangt habe, das ihr zustehende Vorkaufsrecht nicht ausgeübt habe.
Zum Vorkaufsrecht nach § 577 BGB
Bei einer vermieteten Wohnung steht dem Mieter nach den Regelungen in § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu, wenn der Vermieter diese verkauft. Vorkaufsrecht bedeutet einen Anspruch des Mieters, in den Kaufvertrag einzutreten, den der Vermieter mit einem Dritten abgeschlossen hat. Der Mieter muss, wenn er dieses Recht ausüben will, in den Kaufvertrag an die Stelle des Dritten als Käufer eintreten, genau in der Form, in der der Vertrag zwischen den beiden anderen abgeschlossen wurde.
Die Frist für den Mieter zur Ausübung des Vorkaufsrechts beträget zwei Monate ab Erhalt der Kenntnis über den Vertrag gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 BGB.
Justus rät:
Von dem Eintrittsrecht kann der Mieter natürlich nur dann Gebrauch machen, wenn er überhaupt davon erfährt, dass ein derartiger Vertrag abgeschlossen ist. Der Mieter wird allerdings spätestens dann Kenntnis vom Verkauf der Wohnung erlangen, wenn der Käufer als neuer Vermieter sich meldet und die Zahlung der Miete auf ein anderes Konto fordert.
Dann sollte und kann der Mieter eine Auskunftsanspruch und ggf. einen Schadenersatzanspruch in beträchtlicher Höhe geltend machen.
