Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB

Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB

Der Vermieter muss zuerst seinem Mieter die Wohnung zum Kauf anbieten.

Wenn eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, muss der Vermeiter zuerst seinem Mieter die Wohnung zum Kauf anbieten.
Es gibt ein gesetzliches Vorkaufsrecht für frei finanzierte Wohnungen (§ 577 BGB) und auch für öffentlich geförderte Wohnungen (§ 2b Wohnungsbindungsgesetz).

Der Mieter sein Vorkaufsrecht gegenüber dem Eigentümer schriftlich formulieren. Eine notarielle Beurkundung ist dagegen nach wie vor nicht vorgesehen. Die neue Regelung soll den Mieter vor übereilten Entscheidungen schützen.

Entstehung des Vorkaufsrechts:
Das Vorkaufsrecht entsteht immer dann, wenn ein Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Dabei muss der Mieter die Wohnung nicht unbedingt zu dem Preis kaufen, der ihm zunächst von seinem Vermieter genannt wird. Er kann auch abwarten, bis der Vermieter mit einem anderen Interessenten einen möglicherweise günstigeren Preis ausgemacht hat und dann in den notariellen Kaufvertrag zwischen dem Wohnungsverkäufer und dem Dritten eintreten – und zwar zu den gleichen Bedingungen, wie sie der Verkäufer mit dem Dritten ausgehandelt hat.

Informationspflicht des Vermieters:
Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter rechtzeitig von einem Verkauf zu informieren und ihn auf sein Vorkaufsrecht hinzuweisen. Sofern dem Mieter der notarielle Kaufvertrag zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Dritten vorliegt, hat er zwei Monate (bei einer Sozialwohnung sechs Monate) Zeit, sich zu entscheiden, ob er in den Kaufvertrag eintreten will. Wird dagegen das ganze Haus verkauft, hat er kein Vorkaufsrecht (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 16. April 1992, RE-Miet 4/91).

Vorkaufsrecht muss rechtzeitig geltend gemacht werden
Vorkaufsrecht muss frühzeitig geltend gemacht werden (vor Eintragung des Neuen im Grundbuch)
Ist erst einmal der Erstkäufer im Grundbuch eingetragen, geht der Mieter leer aus. Dieser hat dann zwar theoretisch einen Schadenersatzanspruch gegen seinen ehemaligen Vermieter. Das setzt aber voraus, dass der Mieter einen Schaden hat und beweisen kann, dass er das Vorkaufsrecht auch tatsächlich ausgeübt hätte.
Solche Ansprüche sind daher in der Praxis kaum durchsetzbar. Ist der Käufer dagegen noch nicht im Grundbuch eingetragen, kann der Mieter durch eine einstweilige Verfügung verhindern, dass Verkäufer und Käufer vollendete Tatsachen schaffen (Oberlandesgericht München, Urteil vom 15. Januar 1999, 23 U 6670/98).

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