Premium Management Immbilien Anlagen/Commerzbank: Aufklärungsdefizit bei offenen Immobilienfonds

Aufklärungsdefizit bei offenen Immobilienfonds
PMIA / Commerzbank

Lange Zeit wurde sicherheitsorientierten Anlegern die Investition in offene Immobilienfonds als "sichere Altersvorsorge" angeraten. Allen voran hat die Commerzbank seit Auflage des Dachfonds Premium Management Immobilien Anlagen (PMIA) im März 2008 1,7 Milliarden Euro Anlegergelder eingeworben. Diese Anlagemöglichkeit sollte zum Einen sehr sicher sein – zum Anderen sollte unkompliziert jederzeit die Rückgabe des Anteils mit verbundener Auszahlung möglich sein.

Für viele, die Anteile des Dachfonds erworben haben entpuppt sich die Anlage immer mehr zum Flopp.
Die Commerzbank selbst wertete den erst hoch gelobten Fonds im September 2010 als "unattraktiv" – sie motivierte viele Anleger zum Ausstieg aus dem Fonds und zum Wechsel in ein hauseigenes Produkt. Diese Anlegerflucht provozierte einen Liquiditätsengpass der Kapitalanlagegesellschaft und einen Stop der Anteilsrücknahme.

Die Commerzbank fällt durch die Wahrnehmung einer Doppelrolle nach Presseberichten nun unangenehm auf:
Sie agiert zum einen als "unabhängige" Depotbank i.S.d § 22 InvG, zum anderen als Beraterin ihrer Kunden. Weil sie viele Anleger zum Ausstieg aus dem Fonds geraten hat, schadete sie wohl den im PMIA Fonds verbliebenen Anlegern erheblich.
Diese Anleger sehen sich daher zweierlei Gefahren ausgesetzt: Die Fondsgesellschaft kann die Rücknahmeverlangen der Anteile nicht mehr erfüllen. Die Anteilsrücknahme ist nun – gem. § 81 III InvG – bis zu 2 Jahren ausgesetzt. Bei Verkauf der eigenen Anteile an der Börse ist mit hohen Verlusten zu rechnen.

Schadensersatzbegründende Pflichtverletzungen der Bank könnten sich vor allem aus Folgendem ergeben:

1) Beratungsfehler: Wurde die Investition in offene Immobilienfonds zur "sicheren Altersvorsorge" empfohlen, kann dies eine mangelhafte Aufklärung über das bestehende Verlustrisiko und Schließungsrisiko bedeuten.
2) Kick-back: Die Commerzbank hat für die Vermittlung des Fonds PMIA Teile des Ausgabeaufschlags und der laufenden Verwaltungsgebühren erhalten. Der BGH hat entschieden, dass eine Bank darauf hinweisen muss, dass und in welcher Höhe sie Rückvergütungen aus Ausgabeaufschlägen und Verwaltungskosten von der Fondsgesellschaft erhält. Der Kunde kann sonst das eigene Umsatzinteresse der Bank nicht einschätzen. Hat die Bank also versäumt, ihre Rückvergütung,"kick-backs", offenzulegen, kann dies zu einem Schadensersatzanspruch für die Anleger führen.
3) Hinweispflicht: Am 26./27.10.2008 haben zwei Fonds, in die der PMIA- Dach- Fonds investierte, bereits die Anteilsrücknahme ausgesetzt. Alle danach beratenen Anleger hätten darauf hingewiesen werden müssen. Ein Säumnis der Aufklärung darüber, und das Schließungsrisiko des PMIA- Fonds selbst kann Schadensersatzansprüche begründen.

Achtung Verjährung:
In vielen Fällen droht die Verjährung der bestehenden Ansprüche noch in diesem Jahr. Wir beraten und unterstützen Sie kompetent dabei, Ihre Ansprüche durchzusetzen.

Für die schriftliche Erstberatung, welche auch die Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung umfasst, drucken Sie bitte einfach das Auftragsformular für geschädigte Kapitalanleger aus und senden es ausgefüllt, zusammen mit den Zeichnungsscheinen und den wesentlichen Unterlagen zu. Für die Erstberatung entsteht Ihnen eine Gebühr in Höhe von netto 80,- €. Gern können Sie sich auch unverbindlich per Email oder Telefon an uns wenden.

Ansprechpartner:
Rechtsanwalt Knud J. Steffan
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
JUSTUS Rechtsanwälte & Steuerberater
Eberswalder Straße 26
10437 Berlin

Tel.: 030 / 440 449 66
Fax: 030 / 440 449 56
E-mail: Justus@kanzleimitte.de

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Was ist ein offener Immobilienfonds?

Ein offener Immobilienfonds ist eine Kapitalanlage, die das Geld der Anleger in Immobilien anlegt. Rechtlich wird ein Anteil am offenen Immobilienfonds als Wertpapier im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes eingestuft. Für Schadenersatzansprüche gilft daher auch die kurze Verjähurngsfrist des § 37 a WpHG, zumindest bis zur Abschaffung der Sonderverjährung im Jahr 2009. Die Gebäude eines offenen Immobilienfonds werden in einem Immobilien-Sondervermögen zusammengefasst. Daher gelten offene Immobilienfonds auch als Investmentfonds und unterfallen dem Investmentgesetz (InvG). Für Investmentfonds gilt die strenge Regelung des § 66 InvG, welcher genau festlegt, welche Vermögensgegenstände ein offener Immobilienfonds erwerben darf. Offene Immobilienfonds erfreuen sich großer Beliebtheit, weil die Anleger jederzeit auf ihr investiertes Geld zugreifen können, indem sie Fondsanteile zurückgeben. Des Weiteren ermöglichen offene Immobilienfonds Anlegern, sich auch mit verhältnismäßig geringen Anlagebeträgen am attraktiven Immobilienmarkt beteiligen zu können.

BGH-Urteile: Gute Erfolgsaussichten für Immobilienfondsanleger!

Der Bundesgerichtshof entschied (
Urteile vom 29.04.2014 – XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13), dass Bankberater Anleger ungefragt darüber aufklären mussten, dass ein offener Immobilienfonds die Anteilsrücknahme aussetzen kann.

Aufklärungspflicht über das Risiko der Aussetzung der Rücknahme von Anteilen an offenen Immobilienfonds:
Der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat hat sich gestern in zwei Verfahren mit der Haftung einer Bank wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds befasst.
Nach der gestern veröffentlichten Pressemitteilung des BGH wurde die Revision einer Bank gegen eine anlegerfreundliche Entscheidung des OLG Frankfurt am Main (OLG Frankfurt am Main – Urteil vom 13. Februar 2012 – 9 U 131/11) zurückgewiesen (BGH XI ZR 130/13).
Die richtungsweisenden BGH-Urteile gelten nach allgemeiner Auffassung auch für Dachfonds.

Kurze Sonderverjährung bei offenen Immobilienfonds:
Anleger in offenen Immobilienfonds sollten nun ihre Schadenersatzansprüche geltend machen, denn ihre Ansprüche auf Schadensersatz aus einer Falschberatung gegenüber den Anlageberatern verjähren zum Teil gem. § 37a WpHG in 3 Jahren ab dem Erwerb der Anteile. Die inzwischen abgeschaffte Sonderregelung gilt aber nicht bei vorsätzlicher Falschberatung, wovon hier ausgegangen werden kann.
Eine längere absolute, kenntnisunabhängige Verjährungsfrist von 10 Jahren gilt taggenau ab Zeichnung des Fonds.
Eine Verjährung kann somit jederzeit eintreten, sodass dringender Handlungsbedarf besteht.

Gute Erfolgsaussichten für Immobilienfonds- Anleger:
Die Erfolgsaussichten für die Durchsetzung von Schandenersatzansprüchen gegen die beratende Bank oder den Finanzberater aus Vermittlung offener Immoilienfonds sind daher durchaus gut, soweit diese Ansprüche eben nicht verjährt sind.

Beispielhaft hierfür sind die offenen Immobilienfonds:

Justus rät:
Lassen sie sich jetzt von einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht beraten, um die Chancen auf Schadensersatz aus fehlerhafter Beratung prüfen zu lassen.


Für Informationen oder die schriftliche Erstberatung, welche auch die Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung umfasst, füllen Sie einfach unverbindlich das Kontaktformular aus.
Für die Erstberatung entsteht Ihnen eine Gebühr in Höhe von 80,- € inkl. MwSt. Gern können Sie sich auch zunächst per Email oder Telefon an uns wenden oder zurückrufen lassen.
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Ansprechpartner:
Rechtsanwalt Enrico Weide
Rechtsanwalt Knud J. Steffan
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