Neue Urteile zu Sanierungsausgleichsbeträge bringen Wende

Sanierungsausgleichsbeträge: Neue Urteile des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg und ein Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) zum Ausgleichsbetrag lassen Wohnungeigentümer in Sanierungsgebieten hoffen.

Sanierungsausgleichsbeträge oder Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet
Sanierungsausgleichsbeträge in Berlin und Potsdam

Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet nach § 154 BauGB

Kauft jemand eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück in einem Sanierungsgebiet, so wird er mit Sicherheit nach Abschluss der Sanierung Post von den zuständigen Bezirksämtern oder Gemeinden bekommen. Diese versenden in der Regel zunächst eine Anhörung an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer und kündigen die Festsetzung des sogenannten Ausgleichsbetrages an. Geregelt ist der Ausgleichsbetrag in §§ 154, 155 BauGB.

Sanierungsausgleichsbeträge Spandauer Vorstadt und Prenzlauer Berg

In Berlin sind derzeit besonders betroffen die “Spandauer Vorstadt” in Berlin Mitte sowie auch der Prenzlauer Berg (Helmholzplatz, Kollwitzplatz u.a.) , Berlin-Neukölln und weitere Sanierungsgebiete.

Die Sanierungsausgleichsbeträge liegen in der Regel zwischen 2.000 bis zu über 20.000 €, je nach Größe des Grundstücks und Miteigentumsanteil.

Wenig Urteile zur Rechtmäßigkeit von Ausgleichsbeträgen

Bislang gab es wenig Urteile der Berliner Verwaltungsgerichte, die zur Aufhebung von angefochtenen Bescheiden zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen führten. Dies lag im Wesentlichen auch daran, dass das Gerichtsverfahren durch Einholung von Gegengutachten zur durchaus komplizierten Berechnung der Sanierungsausgleichsbeträge in einem Sanierungsgebiet langwierig und kostspielig sein kann.

Ferner konnten wir in unserer Praxis auch im Widerspruchsverfahren oder noch vor Festsetzung schon Vergleiche mit den Bezirksämtern zu einer Einigung verhandeln. Lesen Sie mehr zu Ausgleichsbeträgen HIER

Urteil des Oberverwaltungsgericht vom 25.01.2018 (OVG 2 B 18.16)

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat nun einen Bescheid zur Festsetzung des Sanierungsausgleichsbetages aufgehoben. Das Gericht rügt wesentliche Berechnungsfehler, die im Ergebnis zu einer Aufhebung des durch WIderspruch angefochtenen Bescheides führen. Einerseits sei der Pauschlawert von 25 % für den “veränderlichen Lageanteil” in allen Sanierungsgebieten eben zu pauschal und ferner wird die verwendete Zielbaummethode zur Ermittlung der Boderichtwerte bemängelt. Da diese Methiden beispielhaft für die Berechnungspraxis vieler, wenn nicht gar aller Festsetzungen sind, hat das Urteil Relevanz.

Urteil des Oberverwaltungsgericht vom 10.07.2017 (OVG 2 B 1.16) und Beschluss des BVerwG vom 15.03.2018

Interessant ist auch ein weiteres Urteil, mit dem das Oberverwaltungsgericht feststellt, dass zumindest in der Spandauer Vorstadt (Berlin Mitte) sogenannte “wendebedingte Effekte” fehlerhaft nicht berücksichtigt worden sind. Das heißt, dass die Bodenwerterhöhung oder Grundstückswerterhöhung letzlich nicht nur sanierungsbedingt ist, sondern erheblich durch die Wende, Zuzug, Tourismus und Investitionen Privater beeinflusst wird. Dieser Effekt muss in den Berechnungen als Abzug vorgenommen werden.

Das Bundesverwaltungsgericht hat nun in mehreren Beschlüssen nach Revision bzw, Nichtzulassungsbeschwerde der beklagten Behörde das Oberverwaltungsgericht bestätigt. Die entsprechenden Festsetzungsbescheide des Bezirksamts Mitte wurden aufgehoben.

Beschluss vom 24.07.2020 – BVerwG 4 B 11.19 sowie

Im Ergebnis gibt es daher nun durchaus gute Erfolgsaussichten gegen Bescheide auf Festsetzung von Sanierungsausgleichsbeträgen vorzugehen, eine Aufhebung oder Neuberechnung zu verlangen und diese ggf. durch eine Klage vor dem Verwaltungsgericht durchzusetzen. “Nach den erfeulichen Urteilen des OVG Berlin Brandenburg und des BVerwG dürften nahezu alle Festsetzungsbescheide im Ostteil der Stadt Berlin anfechtbar sein, da die Bezirksämter zumindest bis heute die falschen Berechnunggrundlagen verwendet haben”, so Rechtsanwalt Knud J. Steffan.

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