Airbnb: Vermietung der Nebenwohnung in Berlin verboten?

Die Rechtslage um Airbnb, Untervermietung und Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin ist im Wandel

Seit dem 1. August 2018 begehen Airbnb-Gastgeber gemäß des Zweckentfremdungsverbots eine Ordnungswidrigkeit, sofern sie sich keine Registriernummer (“Airbnb Lizenz”) ausstellen lassen vom Bezirksamt, in dem sich die Wohnung befindet. Alle Mieter oder Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Wohnfläche ihrer Bleibe temporär vermieten, brauchen zusätzlich eine Genehmigung, deren Ausstellung mind. 225 Euro kostet. Das höchstmögliche Bußgeld fürs Vermieten ohne diese Genehmigung beträgt 500.000 Euro.

So erstaunlich konsequent geht die Stadt Berlin gegen ihre Bürger vor, dass die Bezirksämter Ordnungsbeamten einstellen, die bei den angebotenen Wohnungen Hausbesuche und Befragungen vornehmen.

Für zeitweise leerstehende Nebenwohnungen in Berlin können Eigentümer keine Ausnahmegenehmigung für eine Nutzung als Ferienwohnung erhalten. Laut dem Verwaltungsgericht Berlin ist das entsprechende gesetzliche Zweckentfremdungsverbot für Nebenwohnungen mit dem Grundgesetz im Einklang und daher das Verbot der Vermietung von Nebenwohnungen an Touristen rechtens (Urteile vom 7. November 2018 Az.: VG 6 K 666.17 und VG 6 K 537.17).

Leerstehende Nebenwohnung in Mitte/ Pankow

In den zwei konkreten Fällen wurde den Klägern die Genehmigung verweigert, ihre Nebenwohnungen im Bezirk  Pankow bzw Mitte an Touristen zu vermieten. Laut den Klägern würden die beiden Nebenwohnungen teilweise an Familienangehörige vermietet, stünden sonst aber leer.

Airbnb: Vermietung der Nebenwohnung in Berlin verboten?
keine Ausnahmegenehmigung für eine Nutzung als Ferienwohnung

Nebenwohnung darf 90 Tage im Jahr an Touristen vermietet werden

Es gilt jedoch die Regel: Wer einen Hauptwohnsitz in Berlin hat und noch eine Nebenwohnung besitzt, darf diese nicht an Touristen vermieten.  Dasselbe gilt auch, wenn man nicht in Berlin selbst wohnt, aber mehr als eine Nebenwohnung dort besitzt. Lediglich eine dieser Wohnungen darf dann für maximal 90 Tage im Jahr an Touristen vermietet werden und selbst diese Vermietung ist vom Bezirksamt genehmigungspflichtig.

In der eigenen Wohnung darf man ein Zimmer nur an Touristen vermieten, wenn die Fläche des zu vermietenden Raums weniger als 50 Prozent der Wohnfläche beträgt. Auch bei kurzeitiger Vermietung der gesamten eignen Wohnung, wenn man sich beispielsweis im Urlaub befindet, ist eine Genehmigung erforderlich.

Wenn man seine Wohnung in Berlin vermieten will, dann erhält man eine Registrierungsnummer, welche auch bei der Anmeldung bei Airbnb oder anderen Portalen angeben werden muss.

Urteil will Gefahren durch Airbnb vorbeugen

Die strengere Regulierung der Selbstvermietung eigener Wohnräume kommt daher, dass immer mehr Menschen dies als lukratives Geschäft genutzt haben und nicht wie eigentlich gedacht, um mit anderen Leuten für ein paar Tage ihr Zuhause zu teilen oder die eigene Wohnung zu vermieten, wenn man im Urlaub ist. Durch die Vermietung von solchen Wohnräumen an Touristen steigt die Wohnungsknappheit und für die eigentlichen Bewohner der Stadt werden die Mieten immer teurer. Das Berliner Urteil zeigt somit, dass diesem Trend künftig wohl noch weitere rechtliche Riegel vorgeschoben werden könnten.

Bußgeldbescheid erhalten?

Die Bezirksämter suchen eifrig nach “Tätern” im Internet, insbesondere auf airbnb und leiten Bußgeldverfahren ein. Hierbei werden tatsächlich Bußgelder in Höhe der geschätzten Einnahmen angesetzt, die in vielen Fällen über 10 T Euro betragen können. Wir vetreten eine Vielzahl von Betroffenen und konnten diese oftmals nach Einlegung des Rechtsmittels und Begründung erfolgreich gegen überhöhte Bußgelder oder falsche Tatvorwürfe verteidigen.

Auskunftsersuchen des Bezirksamts oder Anhörung?

Sobald Sie eine Auskunftsersuchen, Anhörung oder einen Bußgeldbescheid erhalten, wenden sie sich gern an uns in Berlin oder Potsdam oder an einen spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort. Denn es laufen hier kurze Fristen, die unbedingt zu beachten sind. Ist der unrechtmäßige Bußgeldbescheid erstmal nach Fristablauf bestandskräftig oder haben Sie ungünstige Spontanäußerungen abgegeben, kann oft nicht mehr gegen das Bußgeld vorgegangen werden.

Grundsätzlich ist das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG) neu in Kraft und hat verschiedene Satzungen auf Landes- und Behördenebene erhalten. Auch gibt es bislang noch keine gefestigte Rechtsprechung oder Kommentierung, so dass kaum vorab genau gesagt werden kann, ob Sie den Anspruch auf Genehmigungserteilung haben oder wie hoch ein Bußgeld in ihrem Fall ausfallen kann. Sicher ist jedoch, dass Sie sich vor einer Äußerung gegenüber einer Behörde in jedem Fall von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen sollten. Dies wird in den meisten Fällen ein Bußgeld ganz vermeiden oder erheblich verringern.

Denn bei Darstellung eines für sie nachteiligen Sachverhaltes, Eingeständnis oder widersprüchlichem Sachverhalt/Vortrag kann dies in einem nachfolgenden Bußgeldverfahren oder Strafverfahren sehr nachteilig sein. Grundsätzlich müssen Sie sich nicht selbst belasten. Sie müssen sich daher überhaupt nicht äußern, denn auch vermeintlich positive oder aus laiensicht entlastende Äußerungen können ggf. rechtlich nachteilig sein.

Gesetze und Verordnungen zur Kurzzeitvermietung (Airbnb):

Berlins Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG) vierbietet die Nutzung von Wohnräumen für nicht erlaubte Zwecke und regelt die Nutzung von Wohnraum. Mit dem entsprechenden, 2014 in Kraft getretenen und 2018 überarbeiteten Gesetz wollte der Berliner Gesetzgeber verhindern, dass in der Hauptstadt übermäßig viele Wohnungen gewerblich an Touristen über das Internet vermietet werden. Auch Privatleute brauchen seitdem eine behördliche Genehmigung, wenn sie ihre eigenen oder selbst bewohnten vier Wände für ein paar Tage mit Dritten “teilen” und damit ihr Konto aufbessern wollen. Denn der Bürger soll nun den benötigten Wohnrum günstig zur Verfügung stellen, nach dem der rot/rote Senat fleißig sozialen Wohnraum an Unternehmen verscherbelt hatte. Ferner möchte die steuerbegünstigte Hotellerie und das Gastgewerbe nur ungern etwas von ihrem einträglichen Geschäftsfeld an airbnb abgeben. All dies führt zu einer drastischen Enteignung von kleinen Wohnungseigentümern und Mietern.

50% Regelung und Registrierungsnummer:
Gemäß ZwVbG ist eine Genehmigung für die Anmietung eines Zimmers in einer Hauptwohnung nicht erforderlich, vorausgesetzt, dass der Anteil dieses Zimmers weniger als 50 % der Gesamtgröße deiner Wohnung beträgt. Aber die Gastgeber müssen nach der Zweckentfremdungsverbotsverordnung (ZwVbVO) eine Mitteilung an das Bezirksamt abgeben, um eine Registrierungsnummer zu erhalten.

Anzeige der Registrierungsnummer auf airbnb immer Pflicht
Ab dem 1. August 2019 muss die Registrierungsnummer bei Angeboten, Inseraten und anderen Anzeigen des Wohnraums, insbesondere im Internet (Airbnb), immer öffentlich angezeigt werden. Diese Registrierungspflicht ist in nach unserer Auffassung zweifelhaft, da sie nicht aus dem ZwVbG, sondern ausschließlich aus dem ZwVbVO stammt.

Lesen Sie hier mehr zum Mietrecht

Justus rät:
Haben Sie ihre Wohnung über airbnb vermietet und eine Anhörung, Ablehnung oder einen Bußgeldbescheid bekommen? Sie wissen nicht, ob Sie eine Genehmigung benötigen oder sich äußern sollen?
Dann lassen Sie sich von JUSTUS Rechtsanwälte beraten und anwaltlich unterstützen. Die Erstberatung ist kostenfrei. Kontaktieren Sie uns ganz einfach über unser Kontaktformular.

Foto: Mastersenaiper/ pixabay.com

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Michael Kraft
Rechtsanwalt
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