Airbnb: Vermietung der Nebenwohnung in Berlin verboten?

Die Rechtslage um Airbnb, Untervermietung und Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin ist im Wandel

Seit dem 1. August 2018 begehen Airbnb-Gastgeber gemäß des Zweckentfremdungsverbots eine Ordnungswidrigkeit, sofern sie sich keine Registriernummer (“Airbnb Lizenz”) ausstellen lassen vom Bezirksamt, in dem sich die Wohnung befindet. Alle Mieter oder Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Wohnfläche ihrer Bleibe temporär vermieten, brauchen zusätzlich eine Genehmigung, deren Ausstellung mind. 225 Euro kostet. Das höchstmögliche Bußgeld fürs Vermieten ohne diese Genehmigung beträgt 500.000 Euro.

So erstaunlich konsequent geht die Stadt Berlin gegen ihre Bürger vor, dass die Bezirksämter Ordnungsbeamten einstellen, die bei den angebotenen Wohnungen Hausbesuche und Befragungen vornehmen.

Für zeitweise leerstehende Nebenwohnungen in Berlin können Eigentümer keine Ausnahmegenehmigung für eine Nutzung als Ferienwohnung erhalten. Laut dem Verwaltungsgericht Berlin ist das entsprechende gesetzliche Zweckentfremdungsverbot für Nebenwohnungen mit dem Grundgesetz im Einklang und daher das Verbot der Vermietung von Nebenwohnungen an Touristen rechtens (Urteile vom 7. November 2018 Az.: VG 6 K 666.17 und VG 6 K 537.17).

Leerstehende Nebenwohnung in Mitte/ Pankow

In den zwei konkreten Fällen wurde den Klägern die Genehmigung verweigert, ihre Nebenwohnungen im Bezirk  Pankow bzw Mitte an Touristen zu vermieten. Laut den Klägern würden die beiden Nebenwohnungen teilweise an Familienangehörige vermietet, stünden sonst aber leer.

Airbnb: Vermietung der Nebenwohnung in Berlin verboten?
keine Ausnahmegenehmigung für eine Nutzung als Ferienwohnung

Nebenwohnung darf 90 Tage im Jahr an Touristen vermietet werden

Es gilt jedoch die Regel: Wer einen Hauptwohnsitz in Berlin hat und noch eine Nebenwohnung besitzt, darf diese nicht an Touristen vermieten.  Dasselbe gilt auch, wenn man nicht in Berlin selbst wohnt, aber mehr als eine Nebenwohnung dort besitzt. Lediglich eine dieser Wohnungen darf dann für maximal 90 Tage im Jahr an Touristen vermietet werden und selbst diese Vermietung ist vom Bezirksamt genehmigungspflichtig.

In der eigenen Wohnung darf man ein Zimmer nur an Touristen vermieten, wenn die Fläche des zu vermietenden Raums weniger als 50 Prozent der Wohnfläche beträgt. Auch bei kurzeitiger Vermietung der gesamten eignen Wohnung, wenn man sich beispielsweis im Urlaub befindet, ist eine Genehmigung erforderlich.

Wenn man seine Wohnung in Berlin vermieten will, dann erhält man eine Registrierungsnummer, welche auch bei der Anmeldung bei Airbnb oder anderen Portalen angeben werden muss.

Urteil will Gefahren durch Airbnb vorbeugen

Die strengere Regulierung der Selbstvermietung eigener Wohnräume kommt daher, dass immer mehr Menschen dies als lukratives Geschäft genutzt haben und nicht wie eigentlich gedacht, um mit anderen Leuten für ein paar Tage ihr Zuhause zu teilen oder die eigene Wohnung zu vermieten, wenn man im Urlaub ist. Durch die Vermietung von solchen Wohnräumen an Touristen steigt die Wohnungsknappheit und für die eigentlichen Bewohner der Stadt werden die Mieten immer teurer. Das Berliner Urteil zeigt somit, dass diesem Trend künftig wohl noch weitere rechtliche Riegel vorgeschoben werden könnten.

Gesetze und Verordnungen zur Kurzzeitvermietung (Airbnb):

Berlins Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG) vierbietet die Nutzung von Wohnräumen für nicht erlaubte Zwecke und regelt die Nutzung von Wohnraum. Mit dem entsprechenden, 2014 in Kraft getretenen und 2018 überarbeiteten Gesetz wollte der Berliner Gesetzgeber verhindern, dass in der Hauptstadt übermäßig viele Wohnungen gewerblich an Touristen über das Internet vermietet werden. Auch Privatleute brauchen seitdem eine behördliche Genehmigung, wenn sie ihre eigenen oder selbst bewohnten vier Wände für ein paar Tage mit Dritten “teilen” und damit ihr Konto aufbessern wollen.

50% Regelung und Registrierungsnummer:
Gemäß ZwVbG ist eine Genehmigung für die Anmietung eines Zimmers in deiner Hauptwohnung nicht erforderlich, vorausgesetzt, dass der Anteil dieses Zimmers weniger als 50 % der Gesamtgröße deiner Wohnung beträgt. Aber die Gastgeber müssen nach der Zweckentfremdungsverbotsverordnung (ZwVbVO) eine Mitteilung an das Bezirksamt abgeben, um eine Registrierungsnummer zu erhalten.

Anzeige der Registrierungsnummer
Ab dem 1. August 2019 muss die Registrierungsnummer bei Angeboten, Inseraten und anderen Anzeigen des Wohnraums, insbesondere im Internet, immer öffentlich angezeigt werden. Diese Registrierungspflicht ist in nach unserer Auffassung zweifelhaft, da sie nicht aus dem ZwVbG, sondern ausschließlich aus dem ZwVbVO stammt.

Justus rät:
Haben Sie ihre Wohnung vermietet und eine Anhörung, einen Bußgeldbescheid bekommen oder wissen nicht ob Sie eine Genehmigung benötigen?
Dann lassen Sie sich von JUSTUS Rechtsanwälte beraten und anwaltlich unterstützen. Kontaktieren Sie uns ganz einfach über unser Kontaktformular.

Foto: Mastersenaiper/ pixabay.com

Ansprechpartner:
Wolfgang Kapitza
Assessor jur. und Bankkaufmann (IHK)
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Michael Kraft
Rechtsanwalt
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