Mietverträge: Kündigung, Kündigungsgrund, Nachmieter und Fristen

Beendigung von Mietverträgen

Kündigungsfristen für Mietverträge seit dem 01.09.2001

Unabhängig von der Wohndauer können unbefristete Mietverträge seit dem 1.9.2001 nunmehr grundsätzlich vom Mieter mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werde
n.

Unbefristete Mietverträge können Sie als Mieter jeder Zeit ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündige
n.

Die Kündigungsfrist für Vermieter liegt zwischen 3 und 9 Monaten in Abhängigkeit von Wohndauer und Mietzeit (bei einer Dauer bis 5 Jahre – 3 Monate, bei mehr als 5 Jahren – 6 Monate, bei mehr als 8 Jahren – 9 Monate Kündigungsfrist).

Für Mietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform geschlossen wurden und in denen die alten, gestaffelten Kündigungsfristen erwähnt bzw. vereinbart sind, gelten die vereinbarten Fristen weiter.

Kündigungsfristen für Mietverträge vor dem 01.09.2001

Voraussetzung ist ein Kündigungszugang bis zum 31.05.2005.

Für den Fall, dass im Mietvertrag keine Kündigungsfristen geregelt sind gilt:

Kündigungsfrist für Mieter: 3 Monate

Kündigungsfrist für Vermieter: zwischen 3 und 9 Monaten je nach Wohndauer und Mietzeit

Für den Fall, dass im Mietvertrag auf die gesetzlichen Kündigungsfristen Bezug genommen wird gelten die neuen Regelungen:

Kündigungsfrist für Mieter: 3 Monate

Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer und Mietzeit zwischen 3 und 9 Monate
n.

Für den Fall, dass im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die Kündigungsfristen des § 565 BGB (altes Recht) gelten sollen, oder eine Klausel wie folgt enthält:

„Die Kündigung ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate“ gilt:

Kündigungsfrist für Mieter: Je nach Wohndauer zwischen 3 und 12 Monate
n.

Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer zwischen 3 und 12 Monate
n.

Für den mittlerweile eher selteneren Fall der DDR-Mietverträge regelt, hängt es davon ab, welche Kündigungsfrist vertraglich vereinbart wurde.

Bei einer vertraglich vereinbarten  Kündigungsfrist von 14 Tagen gilt:

Kündigungsfrist für Mieter: 14 Tage

Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer zwischen 3 und 9 Monate
n.

Kündigung von befristeten Mietverträgen ( Zeitmietverträge)

Haben Sie mit Ihrem Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, kann vor Ablauf der Mietzeit weder vom Vermieter noch vom Mieter gekündigt werden, es sei denn der Mietvertrag sieht eine andere Regelung vor.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Unabhängig von den „regelmäßigen“ „ gesetzlichen“ Kündigungsfristen bestehen unter bestimmten Voraussetzungen Sonderkündigungsrechte.

Einzelne Sonderkündigungsrechte:

Mieterhöhung nach Mietspiegel:

Nach Zugang des Schreibens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann der Mieter bis zum Ende des übernächsten Monats kündige
n.

Mieterhöhung nach Modernisierung:

Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündige
n. Nach Erhalt der Modernisierungsankündigung, kann der Mieter bis zum Ablauf des darauf folgenden Monats zum Ablauf des nächsten Monats kündige
n.

Wurden Modernisierungsmaßnahmen bereits durchgeführt und fordert der Vermieter jetzt die 11-prozentige Modernisierungsmieterhöhung, kann der Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats.

Mieterhöhung für Sozialwohnungen:

Der Mieter kann nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens bis zum 3. Werktag des Monats kündigen, in dem die erhöhte Miete gezahlt werden soll, und zwar zum nächsten Monatsende.

Verweigerung der Untervermietung:

Schlägt der Mieter einen konkreten Nachmieter vor und lehnt der Vermieter diesen Untermieter ohne triftige Gründe ab, kann der Mieter mit Dreimonatsfrist kündige
n.

Tod des Mieters

Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Diese können das Mietverhältnis nach Kenntniserlangung des Todes außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündige
n.

Anderenfalls treten die Erben in das Mietverhältnis ein und können innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung des Todes das Mietverhältnis mit der gesetzliche Frist kündige
n. Dies gilt auch für den Vermieter.

Staffelmietvertrag

Das Kündigungsrecht kann bei diesen Verträgen für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werde
n. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

Problem Nachmieter?

Die Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Mietzeit bzw. der 6-, 9- oder 12-monatigen Kündigungsfristen ist durch Benennung eines Nachmieters nur ausnahmsweise möglich.

Der potenzielle Nachmieter muss zunächst bereit sein, in den bestehenden Mitvertrag zu den bisherigen Bedingungen einzutreten und über eine entsprechende Solvenz verfüge
n.

Voraussetzung ist zudem, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsbeendigung hat, so insbesondere der geplante Umzug in eine andere Stadt, berufliche Gründe, notwendiger Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim, Familiennachwuchs, Heirat oder ähnliche Gründe, die einen Umzug dringend erforderlich mache
n.

Außerordentliche (fristlose) Kündigung

Daneben ist für den Mieter grundsätzlich auch eine  außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich. Da die Gründe hierfür vielfältiger Natur sein können, bedarf dies jedoch immer einer Einzelfallprüfung.

Wenn Sie Fragen zur Beendigung Ihres Mietverhältnisses haben oder Unterstützung bei der Durchsetzung Ihrer Rechte benötigen, stehen wir Ihnen gern zur Seite.

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