Eigentümerwechsel bei Mietwohnungen

Kauf bricht nicht Miete!

Häufig erfahren die Mieter es erst, wenn es längst passiert ist: Das Mietshaus wurde an einen anderen Eigentümer verkauft. Oft werden die Mieter in einem Brief benachrichtigt oder gar nur per Anschlag am schwarzen Brett. Wechselt der Eigentümer oder Vermieter wegen eines Hausverkaufs, einer Zwangsversteigerung oder wegen eines Todesfalls, gilt der Grundsatz:
Kauf bricht nicht Miete!

Der neue Vermieter tritt in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden. Auch ist der Mieter nicht verpflichtet eine Vertragsänderung zu unterschreiben, selbst wenn der Mietvertrag nur in mündlicher Form geschlossen wurde.

Der neue Vermieter kann zwar die Miete erhöhen, Modernisierungen durchführen oder kündigen – allerdings nur unter den gleichen Voraussetzungen, wie sie der bisherige Vermieter gehabt hätte.

 

Kündigungsrecht

 

Ein neuer Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis nur unter den gleichen Voraussetzungen kündigen wie der bisherige Eigentümer. Eine Ausnahme gilt bei Zwangsversteigerung: Hier kann der neue Eigentümer, wenn er sofort handelt, mit einer dreimonatigen Frist kündigen – vorausgesetzt, er hat einen Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf. 

Sperrfristen 

 

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung gilt bundesweit eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Innerhalb dieser Zeit darf der Käufer nicht wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen.

 

Sozialwohnungen:

Die Kündigungssperrfrist beginnt mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Erwirbt zunächst eine Eigentümergemeinschaft eine Wohnung und wird diese Wohnung anschließend einem der Eigentümer zugeschlagen, muss auch er die Kündigungssperrfrist einhalten.

Eine Eigenbedarfskündigung ist für den Erwerber so lange ausgeschlossen, wie die Wohnung als öffentlich gefördert gilt. Werden die öffentlichen Darlehen allerdings vorzeitig zurückgezahlt, so ist die Eigenbedarfskündigung für den Erwerber nur während der so genannten Nachwirkungsfrist ausgeschlossen. Das heißt, grundsätzlich für zehn Jahre.

Mieterhöhung

Der neue Eigentümer hat auch kein Sonderrecht zur Mieterhöhung. Doch Sie müssen damit rechnen, dass er nach Möglichkeiten und Vorwänden für Mieterhöhungen sucht oder, dass er vom alten Eigentümer nicht ausgeschöpfte oder versäumte Möglichkeiten nachholen will.

Grundbucheintrag erforderlich

So mancher Käufer versucht schon als Eigentümer aufzutreten und die Mietzahlungen auf  sein Konto zu veranlassen bevor der Kauf rechtswirksam geworden ist. Sollte der neue Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto verlangt, muss er eine Berechtigung nachweisen.

Bei Haus- oder Wohnungskauf genügt hier ein Grundbuchauszug, bei einer Zwangsversteigerung der Zuschlagsbeschluss und bei einem Erbfall der Erbschein.
 

Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages oder die so genannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch reichen hierfür nicht aus. 

Solange ein solcher Nachweis fehlt, sollte und kann die Miete auf das bisherige Konto gezahlt werden.

Bei Verkäufen reicht es aus, wenn der Vorvermieter die Mieter schriftlich auffordert, an den neuen Eigentümer zu zahlen.

Es kann manchmal hilfreich sein, wenn Sie Einsicht ins Grundbuch nehmen. Sie sind als Mieter jederzeit dazu berechtigt sich die erforderlichen Informationen beim Grundbuchamt zu beschaffen. Es genügt hierfür regelmäßig die Vorlage des Personalausweises und Mietvertrages.

Ohne Grundbucheintrag hat der neue Vermieter keine Berechtigungen. Er darf weder die Wohnungen betreten noch Schlösser auswechseln. Auch mit Bau- oder gar Abrissarbeiten darf er nicht beginnen. Wenn der neue Eigentümer oder Verwalter unbefugt im Haus tätig wird, sollten Sie umgehend einen Rechtsbeistand aufsuchen.

 

Mietzahlung bei Vermieterwechsel

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 24/05) ist bei einem Vermieterwechsel der neue Vermieter dafür verantwortlich, seinem Mieter die Rechtsstellung und Adresse/ Bankverbindung für die Mietzahlung mitzuteilen. Wenn unklar ist, wer zur Mietforderung berechtigt ist, unterbleibt die Zahlung – infolge eines Umstandes, den der Mieter nicht zu vertreten habe, befand das Gericht. Der Vermieter hat dann auch nicht das Recht, dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos zu kündigen.

Wenn Sie sicher gehen wollen, dass Ihre Mietzahlungen an den richtigen Vermieter gehen sollen, wenden Sie sich vertrauenvoll an uns.

 

 

 

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