WEG-Beschluss zur Nutzung von Wohnungen zu “boarding-house”-Zwecken

Saarländisches Oberlandesgericht

Beschluss

04.02.2006

5 W 115/05

WEG § 15 Abs. 2, § 23 Abs. 4, § 47; KostO § 5 Abs. 1 S. 1
Zur Zulässigkeit einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung über die Nutzung von Wohnungen zu “boarding-house”-Zwecken.*)
OLG Saarbrücken, Beschluss vom 03.02.2006 – 5 W 115/05

Gründe:

I. Die Antragsteller sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft H.Straße 41 in S. Die Antragsgegner sind die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft.

In der Teilungserklärung der Gemeinschaft ist unter Teil I Nr. 2 ausgeführt, dass auf dem Grundstück ein Bauwerk errichtet wird mit einer Büroeinheit, einer Hoteleinheit und 27 Wohneinheiten sowie einer Kfz-Abstellhalle. In Teil II Nr. A 2 sind die einzelnen Miteigentums-, Teileigentums- und Sondereigentumsanteile aufgeführt. Unter Nr. 2 ist ein Teileigentum an den Räumen des Hotels samt gesondertem Treppenhaus und Aufzug festgelegt. Unter Nr. 1 ist ein Teileigentum an Büro- und Geschäftsräumen im Erdgeschoss und 1.Obergeschoss, unter Nr. 3 bis 29 sind die einzelnen Wohnungen aufgeführt, die sich über den Büro- und Geschäftsräumen befinden. Das Treppenhaus und der Aufzug zur Benutzung der Büro- und Geschäftsräume und der Wohnungen ist von dem Treppenhaus des Hotels vollständig getrennt. Eine Verbindung innerhalb des Gebäudes besteht nicht.

Die Eigentümerin der Wohnung Nr. 21 gemäß Teilungserklärung vermietete ihre Wohnung dem Hotelbetreiber. Dieser überließ die Wohnung Interessenten zur Nutzung, die sich nur vorübergehend in S. – meist aus geschäftlichen Gründen – aufhielten, jedoch nicht in einem Hotelzimmer “aus dem Koffer” leben wollten. Die Vermietung erfolgte über das Hotel, die Wohnung war telefonisch über die Zentrale des Hotels zu erreichen. Die Wohnung wurde durch Hotelpersonal gereinigt. Auch sonstige Serviceleistungen des Hotels – beispielsweise das Frühstücksbuffet – standen den Bewohnern dieser Wohnung Nr. 21 zur Verfügung.

Acht der 27 Wohnungen gemäß Teilungserklärung werden tatsächlich als Büroräume genutzt. Zwei Wohnungen werden im Boarding-Haus-System genutzt. Sechs Wohnungen sind in das Hotel integriert (Bl. 17 d.A.).

Die Antragsteller nahmen die Eigentümerin der Wohnung Nr. 21 im Verfahren 1 II WEG 148/01 vor dem Amtsgericht Saarbrücken auf Unterlassung in Anspruch, ihre Wohnung durch Hotelgäste nutzen zu lassen.

In der Eigentümerversammlung am 05.12.2002 informierte der Ehemann der Eigentümerin der Wohnung Nr. 21 die Anwesenden darüber, dass die Wohnung zu “Boarding-Haus-Zwecken” genutzt werden solle und berichtete über das laufende Verfahren 1 II WEG 148/01. Im Protokoll ist daran anschließend unter TOP 1 folgendes aufgenommen (Bl. 9 d.A.):

“Anschließend beschloss die Versammlung, einer Nutzungsänderung unter der Voraussetzung zuzustimmen, dass

– kein Hotelbetrieb geführt wird

– Die Hotelrezeption die Nutzer persönlich in die Örtlichkeiten einweist

– Frau B. als Ansprechpartner beim Auftreten von Problemen zur Verfügung steht

– Die Beleuchtung des Flures technisch auf Bewegungsmelder zu Lasten des Antragstellers umgerüstet wird

– Die Beschilderung entsprechend angepaßt wird

– Die Nutzung sich ausschließlich auf das Boarding-Haus-System beschränkt und keine weitere Untervermietung gestattet ist.

Dieser Beschluss erging bei Zustimmung der Eigentümer S, R, D., B., Sc. und Partner, W.B., Da., Un.. Keine Zustimmung erteilten die Eigentümer Kü., Sk. und Co.. Frau Sch. enthielt sich der Stimme.”

Mit Schriftsatz vom 06.01.2003 wandten sich die Antragsteller gegen diesen Beschluss. Sie beantragten die Feststellung, dass dieser Beschluss ein Nichtbeschluss sei, weil er nicht verkündet worden sei. Hilfsweise begehrte sie die Feststellung, dass der Beschluss nichtig sei, weil er zu unbestimmt sei und die Nutzungsänderung der Wohnung Nr. 21 nicht mit Stimmenmehrheit, sondern nur durch eine Vereinbarung hätte vorgenommen werden dürfen. Mit Beschluss vom 19.01.2004 hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 05.12.2002 zu TOP 1 nichtig ist. Der Eigentümerversammlung habe zur Nutzungsänderung die Beschlusskompetenz gefehlt. Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Mit Beschluss vom 21.02.2005 hat das Landgericht Saarbrücken die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Gegen diesen, den Antragsgegnern am 31.03.2005 zugestellten Beschluss haben diese am 08.04.2005 sofortige weitere Beschwerde eingelegt und beantragen,

die Beschlüsse des Landgerichts Saarbrücken vom 21.02.2005 und des Amtsgerichts Saarbrücken vom 19.01.2004 aufzuheben und den Antrag der Antragsteller abzuweisen.

II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden (§ 45 WEG, §§ 22, 29 FGG). In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts, in dem der Beschluss des Amtsgerichts über die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 05.12.2002 zu TOP 1 bestätigt wurde, beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

(1.) Der von den Wohnungseigentümern am 05.12.2002 mehrheitlich gefasste Beschluss, die Nutzung der Wohnung Nr. 21 zu Boarding-Haus-Zwecken zu gestatten, ist bereits deshalb nichtig, weil es der Wohnungseigentümerversammlung an der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlte (§§ 10 Abs. 2, 23 Abs. 1 WEG). Durch Mehrheitsbeschluss können die Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 2 WEG den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums nur insoweit regeln, als die Grenzen der Ordnungsmäßigkeit nicht überschritten sind und eine durch Vereinbarung getroffene Gebrauchsregelung nicht entgegensteht. Liegt eine solche Vereinbarung vor, so fehlt es den Wohnungseigentümern an der Kompetenz, durch vereinbarungsändernden Mehrheitsbeschluss eine abweichende Regelung zu treffen. Die aus diesem Grund gegebene absolute Beschlussunzuständigkeit macht den Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (BGH, Beschl. v. 22.01.2004 – V ZB 51/03 – NJW 2004, 937). Auf die Einhaltung der Anfechtungsfrist nach § 23 Abs. 4 WEG kommt es dann nicht an.

Im vorliegenden Fall findet sich eine Regelung des Gebrauchs mit Blick auf den Nutzungszweck bereits in der Teilungserklärung. Hiervon weicht der Beschluss der Wohnungseigentümer ab, weil die im Beschluss erlaubte Nutzung des Sondereigentums zu Boarding-Haus-Zwecken eine andere Nutzung darstellt als die in der Teilungserklärung bestimmte Wohnnutzung (dazu im Folgenden unter (a)). Der am 05.12.2002 gefasste Beschluss weicht auch nicht nur in einem konkreten Einzelfall von der Regelung der Teilungserklärung ab. Er beschränkt sich nicht auf die Genehmigung einer einzelnen – vereinbarungswidrigen – Nutzung, sondern trifft aus Anlass eines Einzelfalles eine allgemeine Regelung, nach der die Nutzung der Wohnung Nr. 21 zukünftig überhaupt zu Boarding-Haus-Zwecken zulässig sein soll (dazu im Folgenden unter (b)). Damit handelt es sich nicht nur um einen vereinbarungswidrigen Beschluss, der die Bestimmungen der Teilungserklärung fehlerhaft anwendet, sondern um einen vereinbarungsändernden Beschluss, mit dem der Gebrauch neu geregelt werden soll. Ein solcher Beschluss ist mangels Öffnungsklausel in der Teilungserklärung und damit fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Beschl. v. 20.09.2000 – V ZB 58/99 – NJW 2000, 3500).

(a) Die Bezeichnung des Miteigentumsanteil Nr. 21 in der Teilungserklärung als Wohnung stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (§ 15 Abs. 1 WEG) dar. Bei einem in der Teilungserklärung beschriebenen Raumeigentum entspricht es der nächstliegenden Bedeutung der Grundbucheintragung, dass damit eine Zweckbestimmung getroffen ist, auf die sich der einzelne Erwerber verlassen kann, jedenfalls insoweit, als keine Nutzung zulässig ist, die mehr als eine Nutzung als Wohnung stört (BayObLG NJW-RR 1991, 849; OLG Hamm DNotZ 2004, 389; Pick in Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 9.Aufl., § 15 Rn. 16).

Der Gegenstand des Beschlusses vom 05.12.2002 hält sich nicht im Rahmen der durch die Teilungserklärung festgeschriebenen Wohnnutzung und stellt keine konkretisierende Gebrauchsregelung dieser Wohnnutzung nach § 15 Abs. 2 WEG dar. Vielmehr gestattet er eine Nutzung zu Boarding-Haus-Zwecken in einer Ausgestaltung, die nach der Teilungserklärung einer anderen Nutzungszweckbestimmung zuzuordnen ist – nämlich im Sinne einer Beherbergung wie bei der für andere Raumteile vorgesehenen Hotelnutzung.

Durch den Beschluss wird eine Nutzung gestattet, die eine Vermietung der Wohnung an den jeweiligen Betreiber des angrenzenden Hotels gestattet, der die Wohnung in Ausübung seines Gewerbes Gästen überlässt, die nicht nur ein einzelnes Hotelzimmer, sondern ein Appartement samt Hotelservice (Reinigung, Frühstück) suchen. Die Wohnung ist mit der Hotelrezeption telefonisch verbunden und wird über das Hotel gebucht. Eine zeitliche Mindestdauer ist nicht geregelt, ergibt sich lediglich negativ aus der Umschreibung, dass kein Hotelbetrieb geführt werde, es also nicht nur um wenige Nächte gehen soll. Diese Ausgestaltung der Boarding-Haus-Nutzung nähert die Nutzung der Wohnung jedoch – in der Form, die der angegriffene Beschluss erlaubt – soweit einem Beherbergungsunternehmen an, dass die in der Teilungserklärung vorgenommene Grenzziehung zwischen Wohnung und Hotelbetrieb überschritten wird.

Die von der Teilungserklärung unterschiedlich verwendeten Zweckbestimmungen “Wohnung” und “Hotel” unterscheiden sich nach der zeitlichen Dauer der Raumbelegung durch denselben Nutzer und nach der Eigengestaltung der Haushaltsführung. Während eine Wohnnutzung durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer geprägt wird, der an seiner baulichen und sozialen Umgebung ein Mindestmaß an Interesse aufbringt und die Haushaltsführung mehr oder weniger selbst gestaltet, zeichnet sich die Hotelnutzung durch einen ständigen Wechsel von Benutzern von Räumen aus, die kein Interesse an der Haushaltsführung und ihrer Umgebung – von der Beachtung des gewählten qualitativen Standards abgesehen – aufbringen. Insoweit ist allerdings nicht von Bedeutung, dass im Boarding-Haus-System Dienstleistungen Dritter – die Bereitstellung von Reinigungs- und Versorgungsservice – genutzt werden. Sie finden sich typischerweise auch bei herkömmlicher Benutzung von Räumen zu Wohnzwecken. Jedoch rechtfertigt ein ständiger Wechsel der Bewohner in kürzeren Zeitabständen die Annahme einer pensions- oder hotelartigen Nutzung, die über eine Nutzung zu Wohnzwecken hinausgeht (BayObLG NJW 1992, 917; KG Berlin NJW 1992, 3045; OLG Stuttgart NJW 1992, 3046). Dabei ist nicht auf die tatsächliche Verweildauer abzustellen, sondern darauf, ob zu Beginn des Wohngebrauchs mit einer längeren Aufenthaltsdauer zu rechnen ist.

Zwar stellt auch die Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken eine Nutzung dar, die der Zweckbestimmung der Teilungserklärung “Wohnung” entspricht. Grundsätzlich kann auch in solchen Fällen der Vermietung zu Wohnzwecken ein mehr oder weniger häufiger Wechsel von Benutzern stattfinden, weil das Gesetz von den Vorschriften des Mieterschutzes einerseits und den Befugnissen zur außerordentlichen Auflösung von Mietverhältnissen sowie Vermietungen zu vorübergehendem Gebrauch andererseits abgesehen Kündigungsfristen vorsieht, die einen Mieterwechsel nach jeweils drei Monaten grundsätzlich erlauben würden. Schon der gesetzliche Bestandsschutz von Mietverhältnissen – mit dem Erwerber einer Eigentumswohnung in einem Komplex wie dem hier betroffenen rechnen müssen – zeigt indessen, dass typischerweise mit längeren Intervallen des Benutzerwechsels zu rechnen ist. Das Oberlandesgericht Stuttgart hat daher konsequent eine Dauer unter einem halben Jahr bei der Unterbringung von Aussiedlerfamilien als pensionsartige Nutzung angesehen, die nicht einem üblichen Wohngebrauch entspreche (OLG Stuttgart a.a.O).

Bei der Beurteilung der im Beschluss vom 05.12.2002 vorgesehenen Nutzungsart kommt es zwar auf die konkreten Umstände des Einzelfalles an. Jedoch bedarf es dort, wo es um die Frage der Kompetenz zu einem generalisierenden Beschluss geht, einer typisierenden Betrachtungsweise (BayObLG FGPrax 2005, 11; OLG Hamm DNotZ 2004, 389). Deshalb ist es nicht entscheidend, wie lange die Aufenthaltsdauer der Nutzer der Wohnung Nr. 21 in der Vergangenheit tatsächlich war. Entscheidend ist, dass die Nutzungsgestattung in dem Beschluss vom 05.12.2002 keine zeitliche Untergrenze festlegt, so dass eine pensionsartige Nutzung mit ständigem Wechsel erlaubt wird.

Diese Nutzungsgestattung beeinträchtigt die anderen Wohnungseigentümer stärker als die in der Teilungserklärung vorgesehene Wohnnutzung. Die ständig wechselnden Bewohner erhöhen die Anonymität zwischen den Nachbarn und verringern das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer. Außerdem ist – bei der gebotenen typisierenden Betrachtung – die Gefahr größer, dass die Bewohner, die eine Nutzung von kurzer Dauer ohne Kontakte zur Nachbarschaft beabsichtigen, weniger auf die Interessen der Hausgemeinschaft und die Sorge für das gemeinsame Eigentum Rücksicht nehmen, als diejenigen Bewohner, die ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnungseigentumsanlage haben und im Interesse ihrer Nachbarn und im Eigeninteresse auf ihre Umgebung achten.

Daran ändert das Argument der Antragsgegner nichts, dass es im Haus durch die Boarding-Haus-Bewohner ruhiger geworden sei, weil es sich überwiegend um Geschäftsleute handele, die an den Wochenenden abwesend seien und die wegen des Mietpreises ohnehin zu einer gehobenen Benutzergruppe gehörten. Eine Nutzung durch eine gehobene Benutzergruppe spricht zwar dagegen, dass von den wechselnden Bewohnern selbst ein “Sicherheitsproblem” ausgeht. Allerdings enthält die Nutzungsregelung im Beschluss vom 05.12.2002 keine Einschränkung der Vermietung auf einen bestimmten Benutzerkreis. Wegen der typisierenden Betrachtungsweise kommt es auch nicht darauf an, ob es im Einzelfall Probleme mit den Benutzern der Wohnung Nr. 21 gegeben hat, die die Wohnung über das Hotel bezogen haben.

Schließlich ist auch zu berücksichtigen, dass sich der Hauscharakter ändert, wenn immer weniger Wohnungen im Rahmen der oben beschriebenen üblichen Wohnnutzung bewohnt werden und immer mehr Wohnungen zu Büro- und Beherbergungszwecken. Weil bereits eine Vielzahl von Wohnungen als Büro bzw. zu Hotelzwecken genutzt werden, führt jede Nutzungsänderung weiterer Wohnungen zu einer Verstärkung dieser Entwicklung, die mit den oben beschriebenen Nachteilen für die anderen Wohnungseigentümer verbunden sind. Es ist ein Unterschied, ob die eigene Wohnung in einem Gebäudeteil liegt, in dem die anderen Wohnungen langfristig zur üblichen Wohnnutzung mit Selbstversorgung vermietet sind oder vom Eigentümer so genutzt werden, oder ob sie als Büro bzw. zur Beherbergung von kurzfristigen Nutzern belegt werden. Dieser Unterschied ist in der Teilungserklärung festgelegt. Er ist durch die vollständige bauliche Trennung zwischen Hotel und übrigem Gebäude mit jeweils eigenen Treppenhäusern auch tatsächlich verwirklicht. Auf das Fortbestehen dieses Unterschiedes müssen sich die Eigentümer verlassen können.

Die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung ist auch der entscheidende Maßstab der Beurteilung. Er ist nicht dadurch verändert worden, dass die Wohnungseigentümer es geduldet haben, andere Wohnungen zu Büro- oder Hotelzwecken zu nutzten. Für eine Änderung der Teilungserklärung wäre Voraussetzung, dass sich sämtliche Wohnungseigentümer auf eine entsprechende Regelung geeinigt hätten (BayObLG NJW 1986, 385). Davon ist bei einer bloßen Duldung nicht auszugehen. Aus der Duldung lässt sich nicht schließen, dass die Wohnungseigentümer mit einer entsprechenden Nutzung dieser Wohnung oder anderer Wohnungen in dieser Weise in der Zukunft einverstanden waren. Auch wenn die Wohnungseigentümer möglicherweise durch die veränderte Nutzung einer einzigen oder weniger Wohnungen zu Büro- oder Beherbergungszwecken nicht beeinträchtigt wurden, kann dies mit steigender Zahl von entsprechend genutzten Wohnungen anders werden. Deshalb besagt eine stillschweigende Änderung der Nutzungsmöglichkeit einer anderen Wohnung über die hier maßgebliche Festlegung des Nutzungszwecks der Wohnung Nr. 21 nichts. Dass die Wohnung Nr. 21 aber bereits über einen längeren Zeitraum unbeanstandet zu Boarding-Haus-Zwecken genutzt wurde, ist nicht erkennbar.

(b) Die Abgrenzung, ob ein vereinbarungsändernder Beschluss vorliegt, der nichtig ist und nicht bestandskräftig werden kann, oder ein vereinbarungswidriger Beschluss, der bestandskräftig wird, wenn er nicht innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 WEG angefochten wird, hängt davon ab, welche Folgen die Beteiligten mit diesem Rechtsgeschäft erreichen wollen, wird also vom Inhalt der Regelung bestimmt. Die Unterscheidung zwischen einer konkret-individuellen und einer generell-abstrakten Regelung ist dabei wesentliches Unterscheidungsmerkmal (BGH, Beschl. v. 22.01.2004 – V ZB 51/03 – NJW 2004, 937; Lüke in Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 9.Aufl., § 10 Rn. 56). Gleiches ist mit der Abgrenzung gemeint, dass sich ein Beschluss, der die Gemeinschaftsgrundordnung abändert, anders als ein bloß gemeinschaftsordnungswidriger Beschluss, nicht in seinem Vollzug erschöpft, sondern darüber hinaus darauf gerichtet ist, weitere, gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßende – Entscheidungen oder Maßnahmen zu legitimieren (Merle in Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 23 Rn. 12).

Die Antragsgegner haben im Beschluss vom 05.12.2002 nicht lediglich eine konkrete Einzelmaßnahme, etwa die Vermietung an einen bestimmten Dritten geregelt, sondern sie haben eine allgemeine Regelung getroffen, nach der die Nutzung der Wohnung Nr. 21 zukünftig zu Boarding-Haus-Zwecken überhaupt zulässig sein soll. Sie sprechen in dem Beschluss selbst von einer “Nutzungsänderung” und stellen für diese abstrakt-generell Voraussetzungen auf, unter denen eine Nutzung zu Boarding-Haus-Zwecken über den Einzelfall hinaus zulässig sein soll. Damit ist dieser Beschluss vereinbarungsändernd und nicht bloß vereinbarungswidrig.

(2.) Es entspricht billigem Ermessen nach § 47 S. 1 WEG, den Antragsgegnern die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde aufzuerlegen. Nach § 5 Abs. 1 S. 1 KostO sind die Antragsgegner Gesamtschuldner.

Anhaltspunkte, von dem Grundsatz abzuweichen, dass jeder seine eigenen außergerichtlichen Kosten trägt, liegen nicht vor.

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