DOBA Immobilienfonds zur Zahlung verurteilt!

 

DOBA Immobilienfonds erweist sich erneut als unsichere und

fehlerhaft vermittelte Anlage

Doba Immobilienfonds

Der DOBA Immobilienfonds ist zur Rückzahlung aller geleisteter Einlagen an falsch beratene Anleger verurteilt worden – und das nicht zum ersten Mal. Es  waren der Entscheidung bereits eine Reihe von Urteilen vorangegangen, die geschädigte Anleger Grund zur Hoffnung gaben.

Das Urteil

Das LG Dresden hat in einer Entscheidung, an der der DOBA Immobilienfonds beteiligt war, die DOBA Grund Beteiligungs GmbH & Co. Objekte Neubiberg und Berlin KG, zur Rückzahlung aller geleisteten Einlagen verurteilt (LG Dresden Az. 10 O 2469/03). Dies war das Ergebnis der Wirksamerklärung einer außerordentlichen Kündigung, gegen die die Gesellschaft vorgehen wollte. Sie wollte ihn zur Weiterzahlung der Raten verpflichten.

Zum Sachverhalt: Der betroffene Anleger hatte sich die Beteiligung an der DOBA Grund Beteiligungs GmbH & Co. Objekte Neubiberg und Berlin KG von einem Anlagerberater vermitteln lassen. Bei dem Beratungsgespräch hatte der Berater allerdings nicht darauf hingewiesen, dass eine Kündigung erstmals am 31.12.2027 möglich sei. Weiterhin hatte er auch die Aufklärung darüber unterlassen, dass im Falle der Insolvenz der Gesellschaft ein Totalverlust der eingezahlten Einlagen des Anlegers nicht auszuschließen sei. Zudem unterblieb auch die Inkenntnissetzung über die weitergehende Kommanditistenhaftung, die mit der Investition verbunden war. All dies rechtfertigte nach Ansicht des LG Dresden die außerordentliche Kündigung des Betroffenen, die er aufgrund der schlechten Einnahmen einlegte, die das Objekt mit sich brachte. Gestützt wurde dies auf eine Falschberatung des Vermittlers.

Was sind die Merkmale der DOBA Grund Beteiligungs GmbH ?

Die sog. Doblinger Gruppe wurde vom Bauunternehmer Alfons Doblinger gegründet. Dieser hat schon mehrmals durch negative Presse auf sich aufmerksam gemacht; so wurde er bereits des Kapitalanlagebetrugs verdächtigt, jedoch mangels Beweisen erstmal ohne Erfolg. Zu der Gruppe gehört auch das Unternehmen der DOBA Grund Beteiligungs GmbH;  diese hält die Immobilienfonds an zahlreichen Objekten in Deutschland, so etwa in Berlin, Leipzig und Gelsenkirchen. Bereits zu Beginn der Auflage einiger Fonds wurde von Kritikern aus sachkundigen Kreisen von einer Investition abgeraten, da die Lage etwa des Berliner Vermietungsmarkts so eingeschätzt wurde, dass die für die Objekte geforderten Mieteinnahmen völlig überzogen und außer Verhältnis zu marktrealistischen Preisen standen. Ein Beispiel: für das Jahr 2006 wurde ein Generalvertrag über die genannten Objekte geschlossen, der Mieteinnahmen von 2,2 Mio. € für dieses Jahr voraussetzte; im Endeffekt kam man mit knapp 400.000 € nicht einmal auf ein Fünftel der veranschlagten Summe. Die bittere Folge für die Anleger war die Halbierung der Ausschüttungen bereits im Jahre 2006, und 2007 brachte schließlich aufgrund der wirtschaftlichen Schieflage keinerlei Ausschüttungen mehr. Ein weiteres erschreckendes Beispiel: die prospektierten Prognosen des Objekts Berlin Springpfuhl wurde in einem solchen Maße verfehlt, dass der KG derzeit 20 Mio. € fehlen.

Eine Frechheit, dass die Investition in die Objekte noch immer als „ertragssicher“ und „weitestgehend risikolos“ angepriesen wird, während die „Leistungsbilanz“ der KG im Prospekt auf lediglich eine Din A 4-Seite passt und es erheblich an aussagekräftigen Informationen fehlt.

Trotz allem haben 11.000 Anleger in Fonds der GmbH investiert, wahlweise durch Ratenzahlungsverträge oder Einmaleinlagen.

Nur eine von vielen Verurteilungen der Gesellschaft

In den vergangenen Jahren kam es bereits zu einer Reihe von Urteilen zuungunsten der Gesellschaft, etwa durch das LG Leipzig (Az. 4 O 7724/02) und LG Dresden (Az. 14 O 0878/02). In beiden Fällen waren die Anleger in einem „Haustürgeschäft“ zu der Investition gebracht worden. In solchen Fällen aber gelten spezielle Regelungen des Haustürwiderrufsgesetzes, weil dem „Überrumpelungscharater“ der Situation Rechnung getragen werden muss: Die Widerrufsregelungen im Vertrag fehlten jedoch. Die Gerichte sprachen den Anlegern jedoch das in diesen Fällen gebotene Widerrufsrecht von bis zu 2 Jahren nach Vertragsschluss zu.

Was können Sie tun?

Sollten Sie ebenfalls in einen Doba Immobilienfonds der Doblinger Gruppe investiert haben und fürchten jetzt einen Totalverlust aufgrund der schlechten wirtschaftlichen Lage der GmbH, so sind Sie nicht zwangsläufig an die genannte Kündigungsfrist gebunden. Wenn Sie nämlich ebenfalls mangelhaft hierzu und über weitere Risiken oder aber in der Situation eines Haustürgeschäfts beraten wurden, können Sie möglicherweise nicht nur eine Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens sondern auch bereits eingezahlter Einlagen geltend machen. Ob dies in Ihrem Fall zutrifft, sollten Sie allerdings im Einzelfall mit einem auf das Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt abklären.

Lesen Sie hier mehr zu Immobilienfonds, Schadenersatzansprüchen und die absolute Verjährung, 10 Jahre nach Zeichnung.

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Rechtsanwalt  Knud J. Steffan

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Was ist ein offener Immobilienfonds?

Ein offener Immobilienfonds ist eine Kapitalanlage, die das Geld der Anleger in Immobilien anlegt. Rechtlich wird ein Anteil am offenen Immobilienfonds als Wertpapier im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes eingestuft. Für Schadenersatzansprüche gilft daher auch die kurze Verjähurngsfrist des § 37 a WpHG, zumindest bis zur Abschaffung der Sonderverjährung im Jahr 2009. Die Gebäude eines offenen Immobilienfonds werden in einem Immobilien-Sondervermögen zusammengefasst. Daher gelten offene Immobilienfonds auch als Investmentfonds und unterfallen dem Investmentgesetz (InvG). Für Investmentfonds gilt die strenge Regelung des § 66 InvG, welcher genau festlegt, welche Vermögensgegenstände ein offener Immobilienfonds erwerben darf. Offene Immobilienfonds erfreuen sich großer Beliebtheit, weil die Anleger jederzeit auf ihr investiertes Geld zugreifen können, indem sie Fondsanteile zurückgeben. Des Weiteren ermöglichen offene Immobilienfonds Anlegern, sich auch mit verhältnismäßig geringen Anlagebeträgen am attraktiven Immobilienmarkt beteiligen zu können.

BGH-Urteile: Gute Erfolgsaussichten für Immobilienfondsanleger!

Der Bundesgerichtshof entschied (
Urteile vom 29.04.2014 – XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13), dass Bankberater Anleger ungefragt darüber aufklären mussten, dass ein offener Immobilienfonds die Anteilsrücknahme aussetzen kann.

Aufklärungspflicht über das Risiko der Aussetzung der Rücknahme von Anteilen an offenen Immobilienfonds:
Der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat hat sich gestern in zwei Verfahren mit der Haftung einer Bank wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds befasst.
Nach der gestern veröffentlichten Pressemitteilung des BGH wurde die Revision einer Bank gegen eine anlegerfreundliche Entscheidung des OLG Frankfurt am Main (OLG Frankfurt am Main – Urteil vom 13. Februar 2012 – 9 U 131/11) zurückgewiesen (BGH XI ZR 130/13).
Die richtungsweisenden BGH-Urteile gelten nach allgemeiner Auffassung auch für Dachfonds.

Kurze Sonderverjährung bei offenen Immobilienfonds:
Anleger in offenen Immobilienfonds sollten nun ihre Schadenersatzansprüche geltend machen, denn ihre Ansprüche auf Schadensersatz aus einer Falschberatung gegenüber den Anlageberatern verjähren zum Teil gem. § 37a WpHG in 3 Jahren ab dem Erwerb der Anteile. Die inzwischen abgeschaffte Sonderregelung gilt aber nicht bei vorsätzlicher Falschberatung, wovon hier ausgegangen werden kann.
Eine längere absolute, kenntnisunabhängige Verjährungsfrist von 10 Jahren gilt taggenau ab Zeichnung des Fonds.
Eine Verjährung kann somit jederzeit eintreten, sodass dringender Handlungsbedarf besteht.

Gute Erfolgsaussichten für Immobilienfonds- Anleger:
Die Erfolgsaussichten für die Durchsetzung von Schandenersatzansprüchen gegen die beratende Bank oder den Finanzberater aus Vermittlung offener Immoilienfonds sind daher durchaus gut, soweit diese Ansprüche eben nicht verjährt sind.

Beispielhaft hierfür sind die offenen Immobilienfonds:

Justus rät:
Lassen sie sich jetzt von einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht beraten, um die Chancen auf Schadensersatz aus fehlerhafter Beratung prüfen zu lassen.


Für Informationen oder die schriftliche Erstberatung, welche auch die Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung umfasst, füllen Sie einfach unverbindlich das Kontaktformular aus.
Für die Erstberatung entsteht Ihnen eine Gebühr in Höhe von 80,- € inkl. MwSt. Gern können Sie sich auch zunächst per Email oder Telefon an uns wenden oder zurückrufen lassen.
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Ansprechpartner:
Rechtsanwalt Enrico Weide
Rechtsanwalt Knud J. Steffan
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
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