Eigenbedarfskündigung
Noch nie war es so einfach, Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen.
So hat selbst das Bundesverfassungsgericht jüngst entschieden (Az. 1 BvR 2851/13), das Vermieter kündigen dürfen, selbst wenn die Wohnung nicht ihr Lebensmittelpunkt werden soll. Der Vermieter muss eigentlich nur vernünftig nachvollziehbare Gründe nennen, um wegen Eigenbedarf zu kündigen. Die Gründe liegen vor, wenn zum Beispiel die Wohnung zu klein ist, ein Arbeits- oder Gästezimmer benötigt wird oder der Vermieter mit einem Partner zusammenziehen möchte.
Eigenbedarf auch für Angehörige:
Den Eigenbedarf muss der Vermieter nicht für sich selber anmelden, er kann es auch für Angehörige machen. Dazu zählen nicht nur die eigenen Kinder oder Eltern, sondern auch getrennt lebende Ehepartner, Großeltern, Schwiegereltern, Enkel, Nichten, Neffen, Onkel, Tanten, Schwäger und Cousins. Es muss nur eine enge Verbundenheit bestehen (BGH, Az. VIII ZR 247/08). Wichtig: Auch für eine Pflegeperson oder Haushaltshilfe kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden. Für Freunde oder geschiedene Ehepartner geht das aber nicht.
Widerspruch und Rechte des Mieters:
Erfolgt eine Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf, kann der Mieter Widerspruch einlegen. Der Widerspruch muss bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen. Der Widerspruch hat Erfolg, wenn die Eigenbedarfskündigung eine besondere Härte darstellt. Härtefälle sind: hohes Alter, lange Mietzeit, Krankheit, Schwangerschaft oder Prüfungsstress. Auch wenn Wohnungsnot herrscht, liegt ein Härtefall vor. Klagt der Vermieter schließlich vor Gericht, darf der Mieter bis zum Ende des Verfahrens in der Wohnung bleiben. Und das kann Jahre dauern. Oftmals einigen sich Mieter und Vermieter auf eine Abfindung, wenn der Vermieter auszieht.
Wiedereinzugsrecht bei Vortäuschung des Eigenbedarf:
Ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, kann es für den Vermieter richtig teuer werden. Denn bei einer nicht berechtigten Kündigung darf der Mieter in die Wohnung zurückkehren (BGH, Az. VIII ZR 231/07). Ist eine Rückkehr nicht möglich, muss der Vermieter Schadenersatz zahlen. Er muss für alle Kosten aufkommen, die im Rahmen der Kündigung und des Umzuges entstanden sind. Das sind die Umzugskosten, die Kosten für einen Makler, Renovierungskosten, doppelte Miete, Ummeldung Telefon, Rechtsberatung des Mieters. Ist die neue Wohnung teurer, kann der Mieter die Differenz zur alten Miete verlangen – viele Gerichte sehen eine Grenze erst bei drei Jahren.
Ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen: mindestens drei Monate, ab fünf Jahre Mietdauer sechs Monate und ab acht Jahren Mietdauer neun Monate. Auch wenn der Mieter eine neue Wohnung gefunden hat, sollte er nach dem Auszug kontrollieren, ob der Mieter tatsächlich einzieht – oder der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war.
Zusätzlicher Kündigungsschutz:
Da Kündigungen wegen Eigenbedarfs bei Eigentumswohnungen besonders häufig vorkommen und Eigenbedarf relativ leicht zu begründen ist, wurde eine zusätzliche Kündigungsbeschränkung eingeführt:
- Der Vermieter darf frühestens nach drei Jahren seit der Veräußerung wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577 a Absatz 1 BGB).
- Die Bundesländer – also auch das Land Berlin – können diese gesetzliche Mindestfrist entsprechend den örtlichen Erfordernissen auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577 a Absatz 2 BGB).
Der Senat von Berlin hat ganz Berlin zu einem Gebiet bestimmt, in dem die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist, und die Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre verlängert (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, in Kraft seit 1. Oktober 2013).
Achtung: Die verlängerte Sperrfrist von zehn Jahren gilt nur für die Mieter/innen, die zum Zeitpunkt der Umwandlung bereits in der Wohnung vertragsgemäß wohnen (es zählt hier die Überlassung der Wohnung, nicht der Vertragsabschluss!). Die Kündigungssperre gilt nicht nur für den ersten Erwerber, sondern auch für jeden weiteren. Die Kündigungssperrfrist beginnt, wenn die Eigentumswohnung nach Umwandlung erstmals veräußert wird und der erste Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Erwerber ist derjenige, der anstelle des bisherigen Vermieters (durch Kauf, Schenkung oder Ersteigerung) in das Mietverhältnis eintritt. Die gegen den ersten Erwerber bereits verstrichene Frist wird den späteren Erwerbern angerechnet.
Wichtig: Die Kündigung darf erst nach Ablauf der Sperrfrist erklärt werden. Eine innerhalb der Sperrfrist erklärte Kündigung ist unwirksam.
Zusätzlich zur Kündigungssperrfrist muss Ihr Vermieter noch die ordentliche Kündigungsfrist einhalten, wodurch sich Ihr Mietverhältnis nochmals – je nach Mietdauer – um drei bis neun Monate verlängert.
Hinzu kommt dann noch die – im Fall des Unterliegens in einem Rechtsstreit – vom Gericht zu gewährende Räumungsfrist, die auf Antrag verlängert werden und bis zu einem Jahr betragen kann.
Darüber hinaus können Sie sich auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen, wonach die Kündigung unzulässig ist, wenn sie für die Mieter/innen, ihre Familienangehörigen oder andere Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, z. B. wegen hohen Alters, Krankheit oder bevorstehendem Examen.
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