Darlehensgebühr bei Bausparverträgen unzulässig

Darlehensgebühr bei Bausparverträgen unzulässig

Bausparkassen haben immer wieder eine Darlehnsgebühr bei Bausparverträgen gefordert. Diese betrug regelmäßig 2% der Darlehenssumme. Der BGH hat nun mit seinem Urteil vom 08.11.2016 solche Darlehensgebühren für unzulässig erklärt. 

Entscheidungsgründe des BGH:

Grund für die Unzulässigkeit einer solchen Darlehensgebühr ist laut Auffassung des BGH, dass sich die Bausparkassen dadurch Ihren eigenen Aufwand für die Kreditbearbeitung vergüten, ohne dafür eine Leistung für den Darlehensnehmer zu erbringen. Schließlich erlangt die Bausparkasse bereits durch die Zinsen  Ihre Gegenleistung für die Gewährung eines Darlehens.
Zweck der Darlehensgebühr war ausschließlich die Kompensation für das Tätigwerden der Bausparkasse im Rahmen der Gewährung von Bausaprdarlehen wie zB eine vorherige Bonitätsprüfung. 

Folge: 

Folge der Entscheidung des BGH ist, dass die Bausparkassen die bereits erhaltenen Gebühren zurückzahlen müssen. Die Darlehensnehmer, die von der Darlehensgebühr betroffen sind, können diese nun zurückverlangen.
Künftige Darlehensnehmer müssen die Gebühr schon gar nicht mehr zahlen.

Verjährungsfristen beachten: 

Es ist allerdings wichtig, dass schnell gehandelt wird. Denn der Rückzahlungsanspruch unterliegt den Vorschriften zur Verjährung. Da der BGH sich in diesem Fall noch nicht zur Dauer der Verjährung geäußert hat, ist von der Regelfrist von 3 Jahren auszugehen. 

Justus rät: 

Sind die von der Darlehensgebühr betroffen, prüfen wir gerne im Rahmen einer Erstberatung, ob Ihr Anspruch gegen die Bausparkasse noch durchsetzbar ist. 

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I. Der Bausparvertrag: Einführung


Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, den der Anleger (Bausparer) mit einer Bausparkasse abschließt.

Der Bausparvertrag ist eine Anlageform für die steuerlich geförderten vermögenswirksamen Leistungen, zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie. Bauspardarlehen werden hauptsächlich für die Immobilienfinanzierung eingesetzt.

Der mit Vertragsabschluss vereinbarte Bauspartarif bestimmt die Zinssätze (Sparzins und Darlehenszins), die Ansparzeit, die Tilgungszeit, eine eventuelle Mindestvertragsdauer, das Mindestguthaben bei Zuteilung, die Regelspar- und Tilgungsbeiträge und die Abschlussgebühr bereits bei Vertragsabschluss. Bausparkassen bieten unterschiedliche Bauspartarife an, z. B. Standardtarife, Schnellspartarife, Langzeittarife, variable Tarife. Die Laufzeit eines Standardtarifs beträgt zwischen 18 und 20 Jahren, davon sind etwa 8 Jahre Ansparzeit.

Nach Vertragsschluss wird meist eine Abschlussprovision von 1 % bis zu 3 % der Bausparsumme bedient, was die effektiven Guthabenzinsen mindert. Die Bausparsumme ist die Summe des Sparanteils und des möglichen Bauspardarlehens. Der fest vereinbarte Sparzins berechnet sich bezogen auf das angesparte Guthaben. Der fest vereinbarte Darlehenszins berechnet sich bezogen auf die nominelle Vertragssumme, nicht allein auf die effektive Darlehenssumme.

Da das Bauspardarlehen im Wesentlichen aus den angesparten Guthaben anderer Bausparer, deren Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist, gezahlt wird, ist nicht genau vorhersehbar, wie viel Kapital zur Zuteilung zur Verfügung stehen wird. Deshalb kann keine feste Bewertungszahl angegeben werden, ab der ein Vertrag zugeteilt wird.

II. Ein Bausparvertrag ist untergliedert in drei verschiedene Phasen:

1. Die Sparphase beim Bausparvertrag

Die vertraglich vereinbarte Bausparsumme wird zu dem vertraglich festgelegten Prozentsatz angespart. Das Kapital wird durch die Gesamtheit der Bausparer einer Bausparkasse gesammelt. Der Bausparer hat einen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen aus einem zuteilungsreifen Bausparvertrag, der vererbbar ist.

2. Die Zuteilung beim Bausparvertrag

Als Zuteilung des Bausparvertrags wird die Freigabe seitens der Bausparkasse zur Auszahlung bezeichnet. Zum Zeitpunkt der Zuteilung kann der Bausparer sich das Guthaben und – nach Stellung einer ausreichenden Sicherheit – das Darlehen auszahlen lassen. Eine Zuteilung des Bausparvertrages kann erfolgen, wenn die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Kriterien für die Zuteilungsreife sind in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) festgelegt.
Die Zuteilungsvoraussetzungen ergeben sich aus Mindestguthaben Mindestvertragsdauer, Mindestsparzeit und Mindestbewertungszahl.

3.. Die Darlehensphase beim Bausparvertrag

Bei Zuteilungsreife wird der bis zur abgeschlossenen Vertragssumme fehlende Teil des Bausparvertrags als Bauspardarlehen gewährt, so dass der Bausparer nach Zuteilung über die volle Bausparsumme verfügen kann. Für das Darlehen wird vom Darlehensnehmer der vertraglich vereinbarte Darlehenszins unabhängig von dem aktuellen Zinssatz gezahlt.

In der Darlehensphase wird das Bauspardarlehen getilgt. Das Bauspardarlehen kann jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass die bei Banken üblichen Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

III. Bausparkassen kündigen weiterhin Bausparverträge:

Die von den Bausparkassen veranlassten Kündigungen von Bausparverträgen gehen weiter! Betroffen sind vor allem Kunden der BHW Bausparkasse AG, der LBS Baden-Württemberg, der LBS Bayern, der LBS West, der LBS Nord, der Wüstenrot Bausparkasse AG, der Deutsche Bausparkasse Badenia AG, der BSQ Bausparkasse AG sowie anderer Bausparkassen mit vergleichsweise hohen Zinsen bei Bausparverträgen.

IV. Problem: Vorzeitige Kündigung von Bausparverträgen durch Bausparkassen:

In den nächsten Monaten ist mit einer Klagewelle gegen die betroffenen Bausparkassen zu rechnen, da zigtausenden Kunden die Bausparverträge vorzeitig gekündigt wurden. Die Gründe für die Kündigung der Bausparverträge liegen in dem derzeit und wohl längerfristig niedrigen Zinssatz. Da Bausparverträge meist gut verzinst sind, können Baussparkassen den vereinbarten Zinssatz u.U. nicht mehr finanzieren und versuchen die langen Ansparphasen durch vorzeitige Kündigungen zu umgehen.

V. Urteile zu Kündigungen von Bausparverträgen:

Wir haben für Sie eine Urteilsübersicht Kündigung Bausparvertrag der bisher bekannten und relevanten Entscheidungen mit den jeweiligen Ergebnissen zusammengestellt.


Viele Bausparer gehen bereits anwaltlich gegen die rechtswidrigen Kündigungen ihrer Bausparverträge vor, andere zögern noch und wollen zunächst Rechtssicherheit haben. Erste Klageverfahren gegen die BHW Bausparkasse AG und andere Bausparkassen laufen schon.
JUSTUS Rechtsanwälte vertreten erfolgreich eine Vielzahl von Bausparern bundesweit gegen Kündigung verschiedener Bausparkassen.

Justus rät:

Bausparer solten nicht zögern gegen die Kündigungen gleich anwaltlich und ggf. gerichtlich vorzugehen. Ein Abwarten höchstrichterlicher Entscheidungen in der Rechtsproblematik wird, wie leider so häufig, zu spät kommen. Inzwischen können Verjährung, Verwirkung oder Anerkenntnis eintreten und der Anspruch auf Fortsetzung des Vertrages untergehen.

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Ansprechpartner:

Rechtsanwalt Enrico Weide
Rechtsanwalt Knud J. Steffan
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
JUSTUS Rechtsanwälte
Eberswalder Straße 26
10437 Berlin